Mnoho lidí se při vyřizování vlastní hypotéky setká s problémem, kdy odhad likvidní ceny domu nevyjde příznivě. Mnoha lidem tento moment zásadně zkomplikuje cestu k dobrému úvěru a mnoho lidí se s úžasem a překvapením ptá: “ Jak je to možné ?”

Tento Blog Vám vysvětlí, jak se může stát, že se kolem Vás prodávají staré nemovitosti draho a Váš dům odhadne znalec na cenu nízkou. V tomto Blogu Vám vysvětlím tu nepochopitelnou záhadu, jak je možné, že Váš soused s podobným domem má o třetinu lepší odhad nežli Vy. Vysvětlím nevysvětlitelné. Nejsem si však jist, že to bude radostné poznání.

Předně osvětleme i laikům, hypoték neznalých, co je odhad a proč s tímto nutně pracujeme při vyřizování hypotéky. Tedy hypotéční úvěr je speciální druh úvěru, který je vždy zajištěn nemovitostí. Obvykle nově stavěným domem. Tedy oproti riziku půjčených peněz má banka jistotu v zástavě na nemovitosti. Právě toto vysoké zajištění úvěru činí z hypotéky pro banku nejméně rizikový produkt. Nízké podstupované riziko společně se státní podporou pak umožňují poskytovat hypotéky s významně nižšími úroky nežli u jiných úvěrů. A právě nízký úrok se skvěle hodí k dlouhodobému splácení vlastního bydlení. Tolik nejzákladnější teorie hypoték.

K čemu tedy odhad ? Má li banka poskytnout peníze zajištěné nemovitostí, musí poznat, jakou má, či bude mít nemovitost hodnotu. Banka tak činí přirozeně z obavy, aby nepůjčila peněz více nežli bude právě hodnota zástavy. Tedy pokud proti hypotéce ručíte již nemovitostí existující, provede se odhad likvidní ceny této nemovitosti. Pokud budete ručit novým domem, který teprve stavíte, provede se odhad z existující projektové dokumentace a vydaného stavebního povolení.

Pořád se to zdá být velmi snadné. Tak proč tolik lidí v Česku každý rok konstatuje, že má s odhadem problém. A proč někdo problém má a soused nikoliv ?

Starší, výrazně méně kvalitní, domy se v Česku prodávají za ceny vyšší nežli domy nové, nízkoenergetické. Pokud starý dům s energetickou náročností 12.000 měsíčně se prodává draho, dá se zdravým rozumem očekávat, že dům nový s energetickou náročností 1.200 měsíčně odhadne znalec banky na cenu nejhůře stejnou, za jakou se prodávají domy staré a nekvalitní. Podle zdravého rozumu jistě. Tuto položku však v naší úvaze vynechejme. Zdravý rozum není pro procesy úvěrů vždy nezbytně nutná součást.

Jakýkoliv systém bez rovnováhy, který sleduje jen jeden z mnoha zájmů, se nakonec vždy ukáže jako systém špatný. Lenost a opatrnost jsou přirozené lidské vlastnosti, které čekejme vždy a nezlobme se na lidi, že tyto vlastnosti v sobě neseme. Pokud spojíte špatný systém s těmi, z horších lidských vlastností, dostanete vždy špatné výsledky. A to se dnes děje v oblasti odhadů hypoték.

V době nástupu hypotéční krize v roce 2008 (USA) začaly banky vytvářet tlak na znalce, aby nemovitosti oceňovali raději méně nežli více. Supervize bankovních domů začala důsledně prověřovat znalecké posudky. Pokud zjistila, že znalecký posudek je ocenění na cenu nereálně nízkou, nestalo se naprosto nic. Pokud však supervize konstatovala, že posudek je na cenu snad i mírně vyšší, začala znalcům šlapat na paty. Některé banky dokonce pevně určily, že posudek musí vycházet o 30% nižší cenu nežli je v místě cena opravdu obvyklá.

Každý znalec je zcela závislý na smlouvě s bankou. Máš smlouvu, máš jistotu práce. Zaplatíš leasing a můžeš jet na tři dovolené za rok. Nemáš smlouvu, jsi v podstatě odepsaný a přišel jsi o kompletní živobytí. Leasingovka nepočká a manželka s dovolenou většinou také ne. Znalci jsou tedy na bankách a na obnovení smlouvy zcela závislí. Pokud některý znalec opakovaně vypracuje odhad, který se supervizi bude zdát příliš vysoký, přijde o svoji smlouvu. Pokud naopak činí odhady nízké, banka tohoto nekárá. Nízké odhady nikomu nevadí.

Dobrá práce znalce je odhadovat nemovitosti v reálných cenách. To je dobrá práce. Jenže bezpečný postup nerovná se v tomto případě dělat práci dobře. Bezpečný postup je odhadovat budoucí ceny jako nízké. S nízkou cenou Vás supervize nikdy nekárá. Nízká cena je pohodlí a bezpečí.

Proč je vlastně výše odhadu důležitá ? Představte si, že stavíte dům v hodnotě tří milionů. Pokud znalec odhadne budoucí tržní cenu reálně, bude mít dům po svém dokončení hodnotu tří a půl milionu. Postavené domy vždy stojí více nežli ty stavěné postupně. Pokud stavíte dům za tři miliony a odhad vyšel na tři a půl, pak chcete v bance půjčku nižší nežli je hodnota zástavy. Tedy jste pro banku bezpečný a půjčka je levná. Tento pojem se odborně jmenuje LTV. Tedy poměr mezi hodnotou zástavy a půjčkou. Pokud však máte smůlu a znalec Vám odhadne Váš dům na budoucí hodnotu jen dva a půl milionu, potřebujete od banky půjčit více nežli bude budoucí hodnota nemovitosti z pohledu banky. Banka Vám rázem půjčí za dražší úrok a ještě po Vás bude žádat další ručení.

Půjde stále o stejný dům. V jednom případě máte odhad reálný, půjčku levnou a vyřízení snadné. Ve druhém případě u horšího znalce máte půjčku drahou a hypotéku obtížnou. To je rozdíl mezi dobrým a špatným odhadem.

Také Česká národní banka sleduje, jak banky oceňují hodnotu budoucích domů. A také ČNB zajímá výchylka jen jedním směrem. Pokud ČNB zjistí, že některá, obvykle nová banka, postupuje příliš férově a hodnota zástav se povážlivě blíží hodnotě půjčených peněz, nutí takto novou a nezkaženou banku vytvářet rezervní položky. Tedy cpát peníze do sejfů a s těmito nepodnikat. Z pohledu ekonomiky banky šílené opatření, když peníze ve sklepě nemohou vydělávat další peníze. Tedy opět nechce li mít banka problém se svým dohledovým orgánem (ČNB), prokáže, že skutečná hodnota zajištěných nemovitostí je s rezervou mnohem vyšší nežli půjčené peníze. Tedy opět jsou li odhady nereálně nízké, je také banka před svým dohledem v bezpečí.

Banky vytvořily systém bez rovnováhy. Sledují jen svůj zájem nepůjčit více nežli je hodnota zástavy. Sledují jen svůj zájem a nikdo nesleduje zájmy klientů bankovních domů. Banky vychýlily systém a vytvořily nesprávné prostředí, z kterého nás dnes všechny pořádně bolí hlava.

Tedy stručná rekapitulace, po které již každý pochopí, proč má tolik lidí s odhadem budoucí ceny svého domu takové potíže:

  1. Znalec nic neriskuje, když učiní odhad nereálně nízký, ale naopak riskuje, když by byl odhad příliš vysoký.
  2. Čím je odhad méně přesný v neprospěch klienta, banka, tím mu banka půjčí peníze za vyšší úrok.
  3. Česká národní banka, jako dozor bankovního trhu, se stará jen není li odhad příliš vysoký a tím ohrožena bezpečnost banky. Koncový klient a zdali tento není poškozený naopak odhadem nízkým Českou národní banku bohužel nezajímá.

Samozřejmě není nic jen černé. Mezi odhadci je celá řada slušných a férových, kteří si uvědomují svoji odpovědnost. Opakovaně se stává, že necháme provést na stejný dům a pro stejného klienta druhý posudek a znalci se rozcházejí o 35% ceny. To jsou právě situace, kdy narazíme na mezní charaktery mezi znalci. Na jedné straně znalce, který hledí jen na sebe, ceny automaticky snižuje o 800.000,- a na místo stavby ani jezdit nemusí. Na straně druhé znalec, který se nepoddá nesprávnosti systému a vedle finanční odměny mu v životě také záleží na kvalitě odváděné práce.

Poctiví znalci pořád existují. A právě těmto za jejich práci děkuji. Je skvělé vidět, že jsou lidé, pro které je kvalita práce stále více nežli pohodlí.

V tomto Blogu jsem Vám přinesl vysvětlení, proč odhady nefungují dobře. A proč, dokud se nezmění systém, fungovat dobře nikdy nebudou. V některém dalším ze svých Blogů Vám pak přinesu několik praktických rad, jak hledat ty správné odhadce a jak si pomoci ke spravedlivému odhadu.

Hezké dny Vám přeje David Mencl