Ekonomicky správná řešení

Bloumám vyprázdněným brněnským výstavištěm. Po tom, co před mnoha lety byla chlouba oboru. A dnes je se stejným názvem bezvýznamnou regionální výstavou. Prohlížím expozice na Brněnském Stavebním veletrhu. Všímám si opakujícího se výrazu ekonomicky správné řešení. Mluvím s těmi vystavovateli a uvědomuji si, že ten výraz je často stejně vyprázdněný jako samotné výstaviště. Jako ředitel Ekonomických staveb tak cítím potřebu vysvětlit, že přes naprosté prázdné nadužívání tohoto pojmu stále existují řešení ekonomicky správná. Jen pohled na ně není tak prostý, jak občas někdo čeká.

Ekonomická efektivita se stala před patnácti lety smyslem a základním kamenem společnosti, kterou jsem zakládal. Všude jsme viděli naprosto ukázku neefektivního stavění. Klienti pořizovali domy za příliš vysoké ceny. Domy, které měly mizerné vlastnosti, za to však velkou marži stavitelů. Dnes jsou marže narovnány. Hluboké pochopení ekonomicky správného řešení však schází stále.

Považuji za skvělé, pokud společnost či projekt přináší jasnou přidanou hodnotu. Nějakou filozofii či hlavní myšlenku, kterou se odlišuje od ostatních. Takové společnosti mají pro mne smysl. A takové jsem vždy chtěl mít Ekonomické stavby. Naší filozofií vždy bylo hledání ekonomicky správných řešení. K přemýšlení co to vlastně je a jak celý soubor ovlivnit Vás tímto zvu.

Na počátku naší cesty byla celková pořizovací cena. Věnovali jsme velké úsilí snížení ceny jednotlivých vstupů. Experimentovali s různými technologiemi a pokoušeli se s výrobci domluvit lepší ceny. Výsledkem byly na počátku domy, které jsme stavěly za zhruba o třetinu nižší cenu nežli byla cena obvyklá.

Zvyšující se ceny energií nás později přiměly k rozšíření našeho vzorce efektivity. Šlo o přesné určení bodu, kde se vyplatí zvyšovat izolační vlastnosti a kde je již zvyšování izolace neefektivní. Začali jsme hledat nejlepší poměr mezi cenou domu a úsporou provozu. Jednoduše lze velmi snadno spočítat, že se nevyplatí nejlevnější skladby domu a následně platit šílené účty za energie. Stejně jako neplatí čím více izolace, tím lépe. Je přesný moment, přesně spočítaný, když už další zvyšování izolace nemá ekonomickou návratnost. Od tohoto momentu je správné investovat do lepšího zdroje tepla nežli do další izolace.

Výsledkem této etapy bylo rozhodnutí stavět výhradně nízkoenergetické domy. A doporučení raději investovat do tepelného čerpadla nežli do pasivní skladby domu.

Později jsme zjistili, že sice zvažujeme každý i malý náklad stavby. Zaměřeni na stokoruny nákladů a jejich efektivnost. Zároveň však klientům špatně nastavenými hypotékami utíkaly za celou dobu splácení sta-tisíce. Špatně nastavených hypoték jsme zjistili více nežli 70%. A efektivita financování se přes noc stala součástí našeho vzorce a na několik let prioritou.

Relativně nedávno jsme začali své klienty vnímat v delší časové ose. Uvědomili jsme si, že naše služba nekončí postavením a předáním domu. V té době do našeho vzorce přibyly také náklady na údržbu a hlavně likvidita. Stavbou domu a jeho zaplacením hypotékou každý náš klient vytváří budoucí značnou hodnotu. Pro mnoho našich klientů jde o zásadní majetek, který vygenerují před důchodem. Uvědomili jsme si, jak na počátku stejný náklad může za třicet let přinést naprosto rozdílnou likvidní cenu. Bude pro kvalitu života strašlivým rozdílem držet nemovitost v tržní hodnotě čtyři miliony či dvanáct. O takový rozdíl se při dobrém řešení hraje. Byť na počátku bude stejná dnešní investice tři miliony.

Uvědomili jsme si, že právě likvidní cena hraje v našem vzorci zásadní váhu. Přidali tuto ke své úvaze ekonomicky správného řešení a museli pozměnit mnoho ve své práci a projektech. Připravujeme dnes klientům projekty připravené ke snadné doinstalaci budoucích moderních technologií. Zvažujeme pozorněji místa, která klientům ke stavbě doporučíme. Zavedli jsme program Servisních prohlídek, kterými pomáháme domy udržovat v perfektním stavu.

Zařazení likvidity do našeho vzorce zásadně zpřísnil náš pohled na technologie stavby. Všechny technologie, které negarantují budoucí vysokou tržní cenu odmítáme.

Skutečně existuje vzorec, kterým dokážeme efektivitu jednotlivých řešení porovnávat. A věřte, porovnáváme neustále. Proměnné ve vzorci jsou pořizovací cena domu, náklady na úvěr, provozní náklady, náklady na údržbu a likvidní cena. Vše v časovém rámci třiceti let.

Je nutné vidět dynamiku tohoto procesu. Výpočet není statický. Neustále se mění. Tak, jak se měnily ceny energií, měnil se také náš pohled na skladbu materiálů a úroveň izolace. Dnes víme jistě, že nejefektivnější je nízkoenergetický dům s tepelným čerpadlem. Za patnáct let po zvýšení cen energie snadno může v našem vzorci vycházet jako nejlepší pasivní skladba domu. A nebo také ne. Je možné, že do té doby výrazně zlevní technologie čerpající solární teplo a naše doporučení bude investovat raději do moderního zdroje nežli do izolace. Právě nekonečnost tohoto procesu je naprosto úžasná.

Na počátku každého roku přemýšlíme v ES, jak ovlivnit jednotlivé části vzorce. Kde je prostor malý a kde naopak velký. Již mnoho jsme odvedli v materiálové skladbě a tak ta logicky neskrývá mnoho potenciálu ke zlepšení.
Aktuálně velký prostor pro zlepšení vidíme ve službě již bydlícím klientům. Dokončujeme program, kterým zlevníme svým klientům plyn o 40% a elektřinu o 30%. Budeme pro své klienty domlouvat s distributory speciální ceny energií. Snížíme tak provozní náklady a tím výsledek celého našeho vzorce ekonomické efektivity.

Tušíme kam směřuje budoucí vývoj fotovoltaiky. Chápeme, že budou ve velké výhodě domy, které v budoucnu umožní tuto technologii na své domy osadit. Připravujeme tedy úpravu našich standardních řešení domů tak, aby každý dům ES byl na tuto budoucnost připraven. Již dnes si odemykáme možnost za rok či tři reagovat a přinést opět zásadní výhodu a úsporu v našem vzorci.

Pochopili jsme, že skvěle udržovaný dům znamená po dvaceti letech vyšší likvidní cenu. A tak vznikl program Servisních prohlídek, ve kterém pomáháme klientům udržovat jejich domy.

Již před lety jsme dohodli lepší podmínky v bankách pro naše klienty. Jen tento jeden krok ušetří v perspektivě délky splácení úvěru neuvěřitelně mnoho peněz. Dál vyjednáváme s bankovními domy. Dále hledáme další vlastní garance pro banky, které vyměníme za ještě lepší úrok.

Jednoduše hledáme v každé části vzorce možnost pozitivně ovlivnit celkovou ekonomiku řešení. Čím jsme ve svém přemýšlení úspěšnější, tím je bydlení v rodinném domě dostupnější mladým lidem. Myslíme, že právě zde je smysl naší práce. Přivést další lidi k dobrému bydlení a tím snad přinést špetku štěstí. Věříme, že taková práce má smysl.

Vzorec ekonomické efektivity je tedy překvapivě jednoduchý:

koeficient ES = pořizovací cena domu + ( roční náklady na úvěr * 30 ) + ( roční náklady údržby * 30 ) + ( měsíční náklady energií * 12 * 30 ) – likvidní cena po 30 letech

Pro milovníky matematiky snadný vzorec. Kdo nemáte chuť počítat, odečtete výsledek v nabídce ES. Jednoduše proto, že ekonomicky správné řešení je naší filozofií. Proto jsme Ekonomické stavby.

Dlužím Vám z úvodu definici, jaký dům je ekonomicky správný. Dnes je ekonomicky správnou stavbou dům postavený jako zděný, nízkoenergetický vytápěný tepelným čerpadlem technologie vzduch – voda, osazený fotovoltaikou či připravený na tuto. Dům situovaný na pozemku s dobrou dostupností k infrastruktuře. Využívající pasivního ohřevu slunce. Úroková sazba hypotéky u takového domu je nižší nežli 3,5%, měsíční provozní náklady nepřesahují 1.800,-Kč. A je to přirozeně dům, který přináší radost a štěstí celé rodině.