Dnes se podíváme na některé stále se opakující mýty o hypotékách. Přineseme porozumění a klid těm, kteří rozumět chtějí. A zároveň doplníme starší text z roku 2017.

Hloupost sociálních sítí

Do tohoto blogu se mi vůbec nechtělo. Rád svým čtenářům přináším nové myšlenky a zajímavé pohledy. Popravdě – příliš mě nebaví psát o něčem, co má být banálně jasné. Bohužel vidím, že mnohým co má být jasné, jasné není. Školy nás nevedly k hluboké ekonomické gramotnosti. A sociální sítě nás naopak často vedou k naprosté hlouposti.

Je nemocí současného světa, že lidé bez znalosti opakují své hlouposti s vehemencí až znejistí ty, kteří nemají zkušenost. Tímto principem, kdy nejvíce mluví ti, co nejméně vědí obecná společnost hloupne. Právě proti této hlouposti sociálních sítí mám potřebu občas vystoupit. Zatavit tento špatný trend. Tedy sedám o své dovolené pod svůj 150 let starý olivovník a jdu napravit některé opakující se nepravdy. Dnes o hypotékách.

Omluv mne, milý čtenáři, pokud ti opakuji dávno věděné. Je stále hodně těch, kterým následující řádky mohou pomoci porozumět a třeba prožít o kousek lepší život.

Z neznalosti ukované názory

Je děsnou vlastností dnešní doby, že i ten, kdo ví málo, mluví o svém názoru s obrovským přesvědčením. Často nejhlasitěji mluví ti, kteří vědí nejméně.

A tak můžete na konto hypoték také slyšet:

  • Dům, který financuješ hypotékou není tvůj.
  • Hypotéka je břemeno na celý život.
  • Banka čeká, až jednou neplatíš, aby ti sebrala dům.
  • S hypotékou jsi otrok systému. (Moje nejoblíbenější)
  • Zaplatíš bance lichvářské úroky.
  • Mnohem lepší je si našetřit.
  • Normální je žít bez dluhu.

Kdo vám tyto věty říká, ten o hypotéce nejspíš nic neví. Jsou to názory ukované z neznalosti a kalené slabou ekonomickou gramotností. Přitom pro většinu populace bude hypotéka jedním z nejlepších životních kroků.

Bohužel – právě neporozumění a podobné šířené hlouposti vedou mnoho lidí k tomu, že hledají „jistotu v nájmu“ a v poslední třetině života pak najdou jen souběh vysokého nájmu a nízkého důchodu. Jinými slovy: starobní chudobu.

Nedobrý životní výsledek pak mnohé vede k pocitu naprosté nespokojenosti se svým státem. A k preferenci antisystémových stran. Ty pak přirozeně vedou celou zemi do chudoby. Viz aktuální příklad ze Slovenska.

Za nespokojené životy ale nemůže stát. Není úkolem státu zajišťovat spokojenost jednotlivých životních příběhů. Za nespokojené životy mohou – ve většině případů – chybná osobní rozhodnutí. Třeba ta, která vycházejí z podobných mýtů o hypotékách.

Přál bych si, aby co nejvíce mých spoluobčanů – v Česku i v celé Evropě – žilo spokojeně. Přál bych si zemi tvořenou samými spokojenými lidmi. Klidný a prosperující stát.

Právě proto budu pravidelně narovnávat některé hloupé a nepravdivé informace. Doufám, že tím některým pomohu utvářet lepší životní rozhodnutí – a prožít tak kvalitnější život.

Dnes tedy o těch nejčastějších mýtech, nepravdách a neporozuměních spojených s hypotékami.

Mýtus 1: „Dům, který financuješ hypotékou, není tvůj.“

Přirozeně – naprostá nepravda.

Dům, který financuješ hypotékou, je tvůj. Můžeš ho pronajmout. Můžeš ho prodat, pokud bude potřeba. Platíš daň z nemovitosti – jako vlastník.
A hlavně: profituješ z toho, že nemovitosti se dlouhodobě zhodnocují.
To je klíčový parametr, proč je důležité, že jsi majitelem.

Hodnota nemovitostí v dlouhém horizontu roste. Někdy rychle – jindy astronomicky rychle. Kdo si před pěti lety pořídil dům na hypotéku za 5 000 000 Kč, drží dnes hodnotu 10–12 milionů Kč. Pouze díky růstu cen nemovitostí. A tento růst jde za ním. Ne za bankou.

Banka má na domě zapsanou zástavu. Ale zástava se týká jen výše aktuálního dluhu, nikoliv celé hodnoty nemovitosti. To je nesmírně důležité vědět.

Vrátíme-li se k příkladu:
Před pěti lety jste si vzali 100% hypotéku na dům za 5 milionů korun. Dnes bance dlužíte 4,5 milionu. Ale dům má hodnotu 11 milionů. Zástava banky se týká pouze těch 4,5 milionu. Zbytek je váš majetek. Vaše čisté jmění.
Jinými slovy: pár let splácíš – a vlivem růstu cen nemovitostí jsi bohatý.

Mýtus 2: „Hypotéka je břemeno na celý život. A nikdo neví, co bude.“

To přirozeně vůbec není pravda.

Mám kolem sebe mnoho lidí, kteří hypotéky mění, ruší, nastavují nové – jak se jim to hodí, jak sami chtějí. Hypotéka je nástroj. Nástroj, který využíváš podle svých potřeb.

Pokud měníš podmínky hypotéky v době fixace (kterou si každý sám volí – obvykle na 1 až 5 let), jsou změny zcela bez sankcí. Pokud potřebuješ změnu mimo období fixace, zaplatíš obvykle jen malou sankci v řádu nižších desítek tisíc korun.

A pokud prodáš nemovitost, můžeš hypotéku zrušit kdykoli – bez sankce.

Hypotéka není žádné břemeno na celý život.
Naopak – dnešní podmínky hypoték nabízejí mimořádnou volnost.

  • Nelíbí se mi moje banka? Jdu jednoduše jinam.
  • Splácení je nad mé možnosti? Dům pronajmu. Nebo prodám.

Pomozme si opět konkrétním příkladem:
Pět let splácíš. Pak se něco nepříznivého stane a dál splácet nemůžeš. Nemovitost prodáš.
Bance doplatíš z prodeje zbylý dluh – například 4,5 milionu Kč.
Nemovitost však mezitím zhodnotila a prodáváš ji za 11 milionů.
Zůstává ti tedy cca 6,5 milionu korun. Tvoje rezerva do další životní etapy.

Kolik by zůstalo, pokud bys místo hypotéky platil stejných pět let nájem? Nezůstalo by nic. Snad jen rozzářená tvář tvého domácího – kterému se za těch pět let nádherně zhodnotila hodnota jeho nemovitosti. Za tvé peníze.

A teď si položme otázku: co by zůstalo, kdybys těch pět let místo hypotéky platil nájem?
Odpověď je jednoduchá – nezůstalo by ti nic. Jen vzpomínka na zaplacený nájem.

O hypotéce jako „břemeni“ nejčastěji mluví ti, kdo sami žijí v nájmu. Neuvědomují si, že nájem je ve skutečnosti mnohem větší břemeno než hypotéka. U hypotéky totiž postupně vytváříš majetek. Tento majetek je ti rezervou, jistotou, zázemím. U nájmu se neodvratně blížíš k bodu, kdy ti zůstane jen vysoký nájem a nízký důchod. Což je definice starobní chudoby.

Mýtus 3: „Banka čeká, až jednou nezaplatíš, aby ti sebrala dům.“

Rozhodně ne. Chápu však, že tuto obavu mohou mnozí oprávněně mít.

Realita je však jiná. Banka udělá všechno proto, aby tvůj dům nemusela prodávat. Dá ti měsíce času na obnovení schopnosti splácet. A pokud to nezabere, bude tě přesvědčovat, abys nemovitost prodal sám.

Nejde přitom o šlechetnost banky. Jde o prostý fakt: jakýkoli jiný postup je pro banku problém. Zákon totiž říká, že při vypořádání hypotéky si banka smí ponechat pouze dlužnou částku. Zákon „zapomněl“ bankám přiznat náklady na vymáhání dluhu. A tak je celý proces pro banku ztrátový, zdlouhavý a komplikovaný.

Proto banka udělá maximum pro dohodu. Nechce si přidělávat práci.

K nucenému prodeji domu dochází pouze tehdy, když dlužník dlouhodobě nesplácí a přestane s bankou komunikovat. To však nikdo rozumný neudělá.

Je spousta nepříjemností, které nám mohou sebrat schopnost splácet svoji hypotéku. Rozvod to bude nejčastěji. Pokud taková situace nastane, půjde jistě o situaci nepříjemnou. Banka nám však dům nevezme. Dům prodáme a rozdíl nárůstu hodnoty domu si necháme.

Vážnou delikvencí končí v Česku 0,3% hypotéky. Tři z tisíce.

Mýtus 4: „Zaplatíš bance lichvářské úroky.“

Roční úrok u hypotéky je aktuálně kolem 4,2 % (červen 2025).
Hranice lichvy se pohybuje někde kolem 100 % ročně.
Pokud tedy někdo označuje hypotéční úrok za lichvu, žongluje s pojmy, kterým nerozumí.

Banka, která vám poskytne hypotéku, si peníze sama půjčuje. Výši úroku tak neurčuje svévolně, ale odráží cenu peněz na mezinárodním trhu. Banka si k běžné ceně přidá svoji marži 1 až 1,5 procentního bodu. Nic víc.

A teď to nejpodstatnější:


Není důležitý úrok, pokud je zhodnocení tvé nemovitosti vyšší.
Pokud zaplatím bance 4% úrok a hodnota mého domu se v tom roce zvýší o 8 %, jsem vítěz té situace.
Jednoduché. Přesto pro mnohé stále těžko pochopitelné.

A tak, mnozí raději zůstávají celý život v nájmu – a chudí. Majetek nevytvoří. Rezervu nemají. Jen náklady. A snad dobrý pocit, že nedali bance to 1% ročně.

Mýtus 5: „Mnohem lepší je si našetřit.“

Souhlasím. Pokud jste schopni šetřit alespoň 70.000,-Kč měsíčně.

Ceny pozemků, práce i domů neustále rostou.
Pokud šetříte pomalu, šetříte méně, než kolik vám mezitím uteče zdražením.
Hraniční hodnota je přibližně 50 000 Kč měsíčně. Pokud tuto částku ušetříte, jen vyrovnáváte průměrné tempo růstu cen. (Při modelovém růstu 7 % ročně a hodnotě domu s pozemkem 10 milionů Kč.)

To je šílené zjištění.

Slyšel jsem mnohokrát větu:


„Snažili jsme se našetřit. Jenže všechno se zdražovalo mnohem rychleji. Po třech letech jsme ke svému bydlení dál než tehdy.“

A přesně to se děje. Když se ceny zvedají rychleji, než stíháte šetřit, každý další měsíc vás vzdaluje od vlastního bydlení.

Je těžké šetřit, když souběžně platíte náklady provizorního bydlení. Tedy šetří snadno ten, kdo má možnost bydlet u rodičů. Naopak šetří obtížně ten, kdo musí zaplatit vysoký nájem. Souběžné placení nájmu a šetření je už opravdu jen pro vysoko-příjmové profese. Kdo mimořádně vysoký příjem nemá, potřebuje se zbavit placení nájmu a peníze ušetřené za nájem použít ke splácení hypotéky.

Mýtus 6: „Normální je žít bez dluhu.“

Říkám totéž svým dětem. Dokud jsou malé.

Když pak děti trochu povyrostou, začínám jim předávat komplexnější pohled.
Ekonomie totiž zná pojem dobrá a špatná půjčka.

A tak je učím:

  • Vzít si půjčku na desetidenní dovolenou, kterou pak tři roky splácím, je ukázkový příklad špatné půjčky.
  • Vzít si půjčku na výstavbu haly, která firmě přinese desítky let prosperity, je naopak příklad půjčky dobré.

Jiný vhled dávám dětem, když jsou malé – a jiný, když jim je osm a víc.

Hypotéka je příklad vzácně dobré půjčky.

Pokud mi hypotéka umožní neplatit 20 000 Kč měsíčně na nájmu – a místo toho splácet vlastní nemovitost za 18 000 Kč – pak je to velmi dobrá půjčka.

Pokud vyberu správnou nemovitost, která se rok od roku výrazně zhodnocuje, pak je hypotéka krok mimořádně rozumný.

A pokud za pět let splácím dům, jehož hodnota je dvojnásobná oproti zbývajícímu dluhu bance, pak je hypotéka možná nejvýnosnějším krokem mého života.

Nemůžeš s jistotou vědět, že ceny nemovitostí pořád porostou.

To je pravda. Absolutní jistotu nemáme nikdy.
Zato máme vysokou míru pravděpodobnosti.

Pokud ceny nemovitostí rostou, s hypotékou bohatnete.
Čím více roste hodnota nemovitosti, tím jste bohatší –
a to navzdory tomu, že jste svůj dům nezaplatili svými penězi, ale penězi banky.

Tuhle námitku slýchám už třicet let:

„Ty ale nemůžeš vědět s jistotou, že ceny nemovitostí porostou.“

Ano – absolutní jistotu máme jen jednu.
Ale vše, co dnes vidíme, ukazuje na vysokou pravděpodobnost růstu cen:

  • Mění se společenské návyky, lidé jsou v bydlení stále samostatnější. Mnoho lidí začíná bydlet samo.
  • Prodlužuje se délka dožití.
  • Do Česka budou muset přijít statisíce zahraničních pracovníků – a ti budou muset někde bydlet.

To vše povede k další potřebě bytů. Hodnota dobrého bydlení dále výrazně poroste.

Za těch třicet let jsem slyšel stovky hlasů, které oponovaly růstu. Mluvily o bublinách, o přehřátí, o návratu k polovičním cenám.

A zatímco slova plynula – ceny rostly.

Střídaly se období růstu s obdobími růstu brutálního.

Pozemek, který jsem před třiceti lety kupoval za 150 Kč/m², dnes stojí 6 000 Kč/m². Dům, který jsme postavili před 25 lety za 1,5 milionu, se dnes prodává za 12 milionů. Třicet let mi někteří vysvětlují, že ceny půjdou dolů.

A ceny zatím v tichosti rostou. Rok za rokem. Znovu a znovu.

Umím si představit situace, kdy ceny dobrých nemovitostí přestanou růst. Zároveň jde o situace velmi málo pravděpodobné. Naopak je vysoce pravděpodobné, že ceny dobrých nemovitostí dále hodně porostou. Dost pravděpodobně porostou rychleji, nežli mně bude příjemné. Hypotéka dává možnost na tomto růstu profitovat. Zůstat v nájmu pak naopak může znamenat nechat si navždy ujet vlak.

Bonus: S hypotékou jsi otrok systému.

Jako bonus jsem nám nechal otroka systému. Mám tuto námitku nejraději. I když jsem jí popravdě nikdy úplně nerozuměl. Nechápal jsem jakého systému? Jsme li otrokem, pak otrokem svého hladu. Snad potřebou občas si něco koupit na sebe. Jsem možná otrokem potřeby přinést své rodině a svým dětem lepší život.

Dostává se mi odpovědi, že systémem je kapitalismus. Ovšem už prvobytně pospolný člověk měl potřebu jíst, ulovit nějakou kůži na zakrytí se před zimou. Byť je dnes moderní na kapitalismus svádět cokoliv, zde nejde o kapitalismus, ale o naše potřeby. O to, zdali si své potřeby uspokojujeme každý sám nebo čekáme, že se někdo postará.

Lidé mluvící o otroku systému jsou zvyklí, že do třiceti se o ně starali rodiče. A od třiceti dál se o ně má starat stát. A pokud se stát dostatečně nepostará, pak je to (omluvte doslovnou citaci), zkurvená doba a oni budou muset jít, nedej bože, i pracovat. Jinými slovy stanou se otroky systému. 🙂

Tedy ano, pokud je každý, koho neživí rodiče, každý kdo pracuje – otrokem systému. Pak jsem zjevně otrokem systému. Naprostá většina z nás je otroky systému. 🙂

Když vidím své šťastné děti vyrůstající v krásných domech, jsem otrokem systému vysloveně rád. Možná proto, že nejsem v životě sobec a nekoukám jen na sebe. 🙂