Jeden z častých omylů, se kterým se setkávám, je výpočet kolik “přeplatím”, když si vezmu hypotéku. Obvykle jde o stále podobný scénář, kdy někdo mechanicky měsíční splátku vynásobí počtem let. Z výsledku je pak pohoršen, že původní cenu domu za 40 let zaplatí vlastně skoro dvakrát. Jde o laický pohled, který stojí za to v tomto Blogu narovnat.
Počítání, kolik přeplatíme, přinesli mezi české klienty někteří prodejci stavebních spoření. V době, kdy nastoupily hypotéky a stavební spoření přestalo pro financování celých domů fungovat, zůstal jediný podpůrný argument ve prospěch stavebního spoření:
“Spočtěte si, kolik přeplatíte.”
U stavebního spoření, kde výrazně vyšší měsíční splátkou splácíte výrazně kratší dobu přirozeně přeplatíte méně. Přesto, že úrok za který si půjčujete, bude vyšší. Stavební spořitelny nás tedy učily místo sledování úroku počítat, kolik přeplatíme bez ohledu na to, jak dlouhou dobu peníze splácet budeme. Jde o klasický, umělý pohled. Vytvoření umělé marketingové perspektivy, ve které některý produkt vypadá dobře. Nejde však o argumentaci správnou a úplně poctivou.
Klíčem k pochopení je inflace. Prakticky neustále peníze ztrácejí část své hodnoty. Aktuálně je tempo poklesu této hodnoty kolem 3% ročně. Tedy za deset let peníze ztratí téměř třetinu své hodnoty. Za třicet let hodnota peněz klesne o více nežli polovinu. Tedy při běžném splácení hypotékou sice zaplatím více, nežli je dnešní pořizovací cena. Zároveň však budu platit penězi, které vlivem inflace budou mít výrazně nižší kupní hodnotu. Na samém konci splácení bude tato hodnota méně nežli poloviční hodnotě dnešní.
Pro ekonomické posouzení není důležité, kolik za třicet či čtyřicet let přeplatím. Důležité je, jaký je úrok, který za půjčení peněz platím. Zajímá mne porovnání tohoto úroku s inflací. Pokud se úrok přibližuje roční inflaci, půjčuji si peníze dobře a má smysl půjčovat si dlouhodobě. Dnes se nacházíme ve zcela mimořádné situaci, kdy úrok je téměř shodný s inflací. Z pohledu hypotéky nastala ideální konstelace.
Pro snazší pochopení dovolím si zjednodušený příklad dvou mladých mužů ve skvělém věku třiceti let, kteří založili rodinu. Petr je skeptik, nechce se mu přeplatit bance dvojnásobek ceny domu a rozhodne se pro pronájem bytu v hodnotě 9.000,-Kč měsíčně. Pavel stejného věku, možná po přečtení mého Blogu o přeplacení, zvolil variantu dlouhodobé hypotéky.
Pro naprostou jednoduchost obě rodiny ( muž+žena ) dosahují 1,5 násobek průměrného platu ČR a tento budou kopírovat celou dobu splácení. Aktuální příjem obou rodin je tedy 37.430,-Kč měsíčně.
Petr platí pronájem bytu 9.000,-Kč a tento náklad na bydlení činí 24% jeho příjmu. Jako každá nájemní smlouva také Petrovo obsahuje inflační doložku, tedy princip, kdy se nájem meziročně upravuje podle roční inflace.
Pavel vybral pro svoji rodinu nízkoenergetický dům ES Pavla
v ceně 2.600.000,-Kč a pozemek v hodnotě 700.000,-Kč. Stejně jako Petr nechce použít žádné vlastní úspory a celou cenu pozemku a domu tedy platíme hypotékou se splatností 40 let. Pavel platí hypotéku 8.733,-Kč a náklady na energie 1.100,-Kč měsíčně. Celkový náklad na bydlení je tedy u Pavla 9.833,-Kč měsíčně a činí 26% z rodinného rozpočtu.
Pojďme se podívat, jaká je situace v obou rodinách po pěti letech splácení. Obě rodiny dosahují stále 1,5 násobku průměrného příjmu ČR, tedy v pátém roce činí jejich společný rodinný příjem 41.173,-Kč měsíčně. Petrovo nájemní smlouva byla pětkrát upravena inflační doložkou. Aktuálně tedy Petr platí nájem 9.934,-Kč měsíčně a tento výdaj činí stále 24% z rodinného příjmu.
Pavel má splátku hypotéky zafixovanou. Stále tedy platí společně s energiemi počátečních 9.833,-Kč měsíčně a poměr tohoto výdaje na rodinném příjmu klesl z původních 26% na aktuálních 23,8%.
Pohled po pěti letech nám tedy ukazuje prvý zajímavý efekt. Přesto, že příjmy vlivem inflace rostou, náklad na bydlení v nájmu roste zhruba stejně rychle. Podíl na rodinném rozpočtu tak v případě nájmu zůstává celý život vysoký. U hypotéky je situace výrazně příznivější. Postupem času příjem rodiny vlivem inflace roste, výše splátky hypotéky však stagnuje.
Zajímavý moment v příběhu našich rodin nastane na konci pátého roku. Petr i Pavel stávají se otcem. Obě manželky odcházejí na mateřskou dovolenou a rozdílem původního platu a mateřské příjem rodiny poklesne na 33.173,-Kč. Petr chápe, že nájem je nutné platit bez ohledu na mateřskou dovolenou manželky. Náklad na bydlení mu tak aktuálně spotřebovává 30% rodinného příjmu. Pavel se nachází v dramaticky výhodnější situaci. Využil program Mladá rodina a tím možnost po dobu tří let mateřské snížit splátku hypotéky na 5.000,-Kč/měsíčně. Bydlení tak v této důležité chvíli spolkne pouze 15% rodinného příjmu.
Přenesme se v našem srovnání Petrovo a Pavlovo cesty o dalších 35 let dál. Petrovo nájem každoročně zvyšovaný o inflační doložku činí minimálně 23.576,-Kč/měsíčně, spíše však 28.000,-Kč. Rodinný příjem 1,5 násobek průměrné mzdy činí 81.026,-Kč. Nájemné tedy činí 29% podílu z celkového příjmu rodiny. Také Pavlovo rodina dosahuje příjmu 81.026,-Kč, měsíční splátka hypotéky 9.833,-Kč již tak není pro rodinu podstatná, když tato činí na celkovém přijmu pouhých 12%.
Na začátku našeho příběhu měli jsme dva mladé muže, kteří pro svoji rodinu chtěli dobře vyřešit bydlení. Pokročili jsme do doby, kdy se přiblížili věku 70 let a odchodu do důchodu. Jaký čeká oba důchod netroufám si odhadnout. Pavlovo hypotéka je splacena. Pavel odchází do důchodu bez nákladů na bydlení, vyjma energií. Nepochybně ho těší, že tržní hodnota jeho nemovitosti dosahuje dvaceti pěti milionů. Svým životem tak vytvořil velkou hodnotu, která je značnou majetkovou rezervou jemu i jeho dětem.
Petr na nájmech za čtyřicet let zaplatil sedm milionů tři sta tisíc. Tyto zaplacené peníze mu nevytvořily žádný majetek. Petra také v důchodu čeká povinnost platit nájemné 23.576 měsíčně. Tento nájem bude pravděpodobně vyšší nežli řádný důchod.
Moje generace prožila školní roky v socialistickém školství. Jsme generace se zanedbaným jazykovým vzděláním a generace bez ekonomické výchovy. Zároveň jsme generací, která poslouží jako silné nárazníkové pásmo krize důchodového systému. Snad můj Blog pomůže alespoň jednomu Petrovi chápat cestu životem v širší souvislosti.
S přáním dobrých dní David Mencl
11 komentářů k tomuto článku
Lukáš Závodný
Zatím asi nejlepší příklad, proč do hypotéky jít, co jsem četl. Jestli po tomto ještě někdo váhá, tak už mu asi není pomoci (s výjimkou těch, co z různých důvodů nemohou). Samozřejmě za předpokladu, že úrokové sazby nezačnou neúměrně stoupat oproti inflaci a k tomu ceny domů zároveň nezačnou dramaticky klesat. Ale jak pravděpodobné to je?
David Mencl
Dobrý den Lukáši, pokles cen nemovitostí je mimořádně málo pravděpodobný. Spíše vyhrajete v loterii. V podstatě pokles cen nemovitostí by nastal v jedné děsivé situaci, kterou by byla válka v Evropě. Asi nemůžeme nikdy i takovou možnost vyloučit. Z celého srdce si však přeji, aby nic takového moje děti nepotkalo. 🙁
Tedy myslím, že volba hypotéky je jasná věc.
Hezké dny David Mencl
Hana Novotná
Dobrý den. Máte nějaký domeček do 12000? Pozemek bych měla. Děkuji Novotná
David Mencl
Dobrý den Hano,
ano dům do 12.000,-Kč by mělo být snadné zadání. Abych mohl odpovědět úplně přesně musím se trochu neslušně zeptat na Váš věk. A také jak velký dům hledáte ?
Posílám odkaz na domy a přeji pěkné dny David Mencl
https://www.ekonomicke-stavby.cz/domy
Monika
Tak to je ta největší zkreslena zhovadilost, kterou jsem kdy četla!!!! ? už vidím starší páry v rozmezí 50-70 let, jak mají za 30-40 let společné příjmy kolem 80 tisíc ?. Komu se dneska zvedá plat o inflaci? Tak max.zaměstnancům státního podniku a tím to hasne! A kolik lidí u nás v ČR bere ten slavný průměrný plat, a kde je zaručeno, že ten sam průměrný plat bude brát celých 40 let?! Dyť většina lidí ani na ten blbý průměr nedosáhne!!! Hodně idealizovane a hlavně úplně nereálně zcestné!!! Nehledě, že jakmile se zvednou úroky dle ČNB, což se zvednou za 40 let nesčetněkrát, tak ta splátka bude mnohem vyšší, než na začátku ?
David Mencl
Dobrý den Moniko,
i takové komentáře i takoví lidé patří do našich životů. Chápu, že ekonomii nerozumíte. Nikdo nerozumíme všemu. Když příště, uberete na urážlivých slovech, pak se Vám Moniko dostane větší trpělivosti při vysvětlení a tím dostanete lepší šanci rozumět.
1) Hypotéka je určena lidem v aktivním pracovním procesu. Je vždy nutné hypotéku zaplatit před nástupem do důchodu. V aktivním pracovním procesu opravdu můžeme počítat s růstem mezd, růstem hodnoty nemovitosti a také růstem nájmů. Důchod tento vzorec mění. V důchodu již porostou jen nájmy a ceny nemovitosti. Tedy chudák ten, kde do důchodu odchází v nájemním bydlení.
2) Komu se Moniko v dnešní době nezvedá plat alespoň o inflaci je:
a) naprostý dřevák
b) nebo měl vysokou mzdu už dávno před tím
c) nebo pracuje na špatném místě.
Růst mezd je aktuálně několikrát vyšší nežli je inflace.
3) Že budeme brát dobrý plat celý život nám Moniko nikdo třetí zaručit nedokáže. A v tom je myslím rozdíl v našem myšlení. Vy čekáte, kdo Vám co zaručí a dá. Já vím, že svůj život má každý ve svých rukách. Kdo je dobrým pracovníkem, kdo stále zlepšuje své dovednosti, kdo se snaží, ten může oprávněně čekat, že také jeho mzda a život bude stále lepší. Kdo se veze, kdo je líný ke všemu negativní, kdo se nesnaží ten se Moniko logicky propadá pod průměr. Ten pak může mít pocit: “Že většina lidí na ten blbý průměr nedosáhne.” Možná zkuste Moniko jednou dělat něco proto, abyste Vy na průměr dosáhla. 🙂
4) Jinak máte Moniko pravdu, že úroky se budou za 40 let zvedat a klesat nesčetněkrát. Nájmy se budou jen zvedat. A splácet své vlastní bydlení bude vždy mnohem moudřejší nežli splácet nemovitost svému domácímu. Je však možné, že ne každému bude dáno tento princip pochopit.
Hezké dny David Mencl
Josef
Dobry den,platy o inflaci mozna nerostou u Vas. Jsem zamestnanec u firmy s 300 zamestnanci a platy rostou rocne o 7 %. Mozna to bude jednou i Vas pripad.
Karel
Dobry den, clanek mate sice pekne rozepsany mozna to dava i logiku, ale v realu mi to prijde jako trochu sciencefiction …
Uplne si nedovedu predstavit ze podle vas za 35-40 let bude mit Nemovitost s pocatecni cenou kolem 3,5 Mil. Za tu dobu trzni hodnotu 25 Mil …
S pozdravem Karel
David Mencl
Dobrý den Karle,
víte není úplně důležité zdali za 40 let bude hodnota nemovitosti 15 či 20 Mil. O tom pochopitelně rozhodne tempo inflace a celková ekonomická situace. Pro pochopení Blogu je nutné uvědomit si, že hodnota nemovitostí bude každopádně podstatně vyšší nežli dnes. O tom je článek.
Pokud se podíváte na vývoj cen nemovitostí za posledních 20 let pochopíte očekávané tempo. V některých místech Česka se cena pozemků za poslední dva roky zvýšily o 100% 🙁
Pěkné dny DM
Eva Janáčová
Dobrý den. Bude mi 49let a doposud bydlím v nájmu. Přemýšlím o vlastním bydlení. Představa 3+1.Vlastni pozemek mám. Můj plat činí 20 000 měsíčně. Mám šanci s tímto na vlastní domeček. Děkuji.
David Mencl
Dobrý den Evo, splatnost Vaší hypotéky bude 21 let. Jaká splátka měsíčně je pro Vás bezpečná ?
Pěkné dny David Mencl