Brutální zásahy České národní banky přinesly hodně nejistoty. A já tak dostávám mnoho dotazů jaké jsou aktuální možnosti financování ? A jaké výhledy máme do dalších let ? A tedy o tom bude tento Blog.

 

Trend je nepříznivý

Ve věci financování nejde jen o poslední změny, které aktuálně plní stránky novin. Je důležité vnímat trend, který trvá již několik let a který je nepříznivý.

  • V reakci na hypotéční krizi v USA banky v letech 2007-2018 nutí znalce uměle snižovat odhadnutou hodnotu nemovitosti. Poskytované 100% hypotéky jsou tak tímto trikem ve skutečnosti hypotékou 80%. Laická veřejnost tento trik nikdy neprohlédne. Banky zjistí, že poskytovat reálně 80% hypotéku za cenu 100% je velmi výhodné. Proto nepoctivé pokřivení odhadů neopustí ani dávno po skončení hypotéční krize.
  •  V listopadu 2016 vstupuje v platnost nový zákon o Spotřebitelském úvěru. Tento zákon nevhodně přenáší část odpovědnosti za neschopnost splácet úvěr ze žadatele na poskytovatele. Jde o ukázkový příklad, kde zákonodárce chtěl konat dobro, leč neodborností způsobil škody. Ve snaze ochránit 2% neodpovědných zkomplikoval cestu za hypotékou 98% slušných a odpovědných rodin. Žadatelům se špatně prokazatelnými příjmy ( podnikatelé s daňovým paušálem, řidiči, kuchaři, … ) tento zákon zavřel cestu zcela.
  • V říjnu 2016 ČNB vydává bankám důrazné doporučení snížit LTV na 80%. Od ledna 2017. Většina bankovních domů se tohoto doporučení držet nechce, když toto nepovažuje za správné. Ze strany ČNB okamžitě přicházejí brutální, mnoha-měsíční kontroly, které názor bankovních domů postupně zlomí. Pro většinu klientů banky zavádějí 70% LTV hypotéku.
  • V červnu 2017 přináší ČNB do parlamentu nenápadnou technickou novelu, do které schová brutální omezení hypoték. Protože jde o technickou novelu, projde hladce prvým čtením bez povšimnutí kohokoliv. Před druhým čtením jsem osobním dopisem oslovil většinu poslanců a vysvětlil, proč je návrh zákona hanebný. Poslanci ve druhém čtení návrh České národní banky odmítli. Guvernéra Rusnoka jsem tímto značně rozladil.
  • V březnu 2018 guvernér Rusnok bankám důrazně doporučuje podmínky neschválené v zákonu přijmout “dobrovolně” Přesto, že vůle poslanců byla jasná a parlament omezení hypoték odmítl, pod hrozbou dalších kontrol si Guvernér Rusnok přijetí pravidel proti vůli parlamentu stejně prosadil. Banky přijaly zásadní omezení hypoték. Nové podmínky uzavřou možnost 40% rodin, které dnes žádat mohou. Na poslední chvíli se ČNB zalekla obrovského zájmu médií a podmínky zmírnila. Zároveň umožnila bankám v 5% případů se tímto omezením neřídit. Těchto 5% na naše úvěry stačí. A zřejmě mělo ztišit ty nejvíce hlasité kritické hlasy.
  • Aktuálně leží v parlamentu nový návrh zákona o ČNB kde si guvernér Rusnok snaží pro sebe zajistit pozici cara nad bankovními domy. Schválení zákona povede k dalšímu drastickému omezení hypoték. Opět nás čeká nespočet schůzek s poslanci, kterým se pokusím vysvětlit, v čem je zákon děsivý a zemi škodlivý. Šance na úspěch je však tentokrát mnohem nižší. Náš kontakt na Ministerstvu Financí přišel ze zprávou, že si Guvernér Rusnok již dojednal s Prezidentem a Premiérem handl, který mu tentokrát přinese schválení navrženého zákona. Vůle poslanců má jít tentokrát zcela stranou

 

Procházím občas značnou deziluzí. Uvědomuji si, že ve své zemi jsme více plátci daní nežli občany. Více akumulátory, které vše pohání nežli těmi, pro které se to nejlepší děje.  Zájem České národní banky  je uzamknout mladé rodiny v nájemním bydlení. Změny, které na hypotéky poslední roky dopadají tento zájem potvrzují zcela jasně. Nájemní bydlení je špatné pro mladé rodiny, ale dobré pro makroekonomii státu. Drahé nájmy dělají z rodin nemajetné, guvernérovi však dávají opojnou moc centrálního plánování papalášského střihu.

Jak vidíte dlouhodobý trend neustále zhoršuje podmínky hypoték. V roce 2012 jsem napsal Blog, že v následujících dvou letech bude nejlepší čas pro stavbu vlastního domu. Dostatek kvalitní práce, nízké ceny materiálů, dobře dostupné hypotéky. Stalo se. V každém z dalších let se obecné podmínky mírně zhoršovaly.

Odpověď na otázku v úvodu musím rozdělit na tři části. Jak jsme na tom teď ? Jak na tom budeme od října 2018 ? A jak na tom budeme za 5 let ?

 

Jak jsme na tom teď  … 

Pořád celkem dobře. Velmi pracnou cestou se snažíme narovnávat ty opravdu nejvíce “ustřelené” odhady znalců více k reálným cenám. V lokalitách, kde vycházejí odhadní ceny jako nízké, využíváme možnost dofinancování dalšími produkty, nejčastěji Stavebním spořením.

V některých bankách jsme opět otevřeli možnosti pro klienty se špatně prokazatelnými příjmy. Tedy kuchaři, číšníci, dálkový řidiči na dietách, i armáda podnikatelů s daňovými paušály už zase mají možnost financovat svůj dům.

Dopad omezení LTV jsme výrazně minimalizovali. Pro běžné klienty banky mají 70% LTV hypotéky. Pro klienty ES máme ve stejných bankách dohodnuté 90% LTV hypotéky.

Doposud se nám dařilo dopad negativních změn výrazně zmírňovat. Rychlým pohledem do statistik ES se může zdát, že se neděje nic. Úspěšnost financování je stále přes 87%, jak byla před roky. Většina klientů dnes tedy své řešení ve financování najde. Bližší pohled již tak veselý není. Zajistit financování je dnes pro klienty v průměru třikrát náročnější a časově delší nežli bylo před třemi roky. Na negativní trend jsem musel reagovat razantním zvýšením počtu manažerek financí, které klientům cestu k úvěru prošlapávají. Tedy ke stejnému výsledku musíme odvést třikrát více práce.

Statistikou měříme, jak úspěšní jsme pro klienty ES. Co však statistika změřit neumí, je počet lidí, kterým stavbu na počátku nedoporučíme a kteří se tak klienty ES stát nemohou. Na svých manažerech projektu vidím, jak je jejich výběr budoucích klientů stále více opatrný. Jak narůstá počet lidí, kterým službu ES nenabídnou. To je trend, který mne rmoutí. Protože pomáhat dobře bydlet je základní DNA Ekonomek. Každý komu pomoc nemůžeme, je pro mne prohra.

Přesto, když se vyvaruji fňukání, můžeme být dnes v září 2018 spokojeni, že okolnostem navzdory, programy financování ES fungují a pro naprostou většinu svých klientů máme dobrá řešení.

 

Jak to bude od října 2018

Říjen 2018 se do obecné situace s hypotéčními úvěry zapíše opravdu krvavým písmem. Doposud si riziko vypočítávaly a určovaly sami banky. A dělaly to velmi jemně a přesně na základě detailních statistik, které banky mají. Hodinářská práce. Nutno podotknout, že to banky dělaly dobře, když delikvence jejich úvěrů je velmi nízká a banky v naprostém zdraví prošli i obdobím recese.

Říjen všechno mění. O riziku již nebudou rozhodovat hodinářsky přesně banky. O riziku bude nově rozhodovat guvernér, který sice nemá detailní informace, ani přesnost hodináře, ale za to má chuť po velké moci papaláše. Takže nově budeme místo jemného řízení rizika diktovat hrubou silou. Kde jsme dříve posuzovali různě různé profese, dnes jsou všichni v jednom pytli. Kde dříve hrálo roli vzdělání, již nehraje. Kde dříve měly banky různé přístupy v různých částech země, dnes máme jeden střih pro všechny. A že to není střih smokingu, ale spíše tepláků, je již zřejmé. Tedy od října 2018 nenesete své hodiny opravit hodináři, ale kopáči, který hrubou silou i skálu lámat umí.

Místo jemného posouzení bank nám všem tedy guvernér Rusnok nadiktoval dvě kritéria, které on vidí jako rozhodující:

  1.  Váš roční příjem musí být schopný zaplatit 1/9 všech dluhů, které máte.
  2. Součet všech Vašich splátek nesmí být vyšší nežli 45% Vaší měsíční mzdy.

A to přátelé buďme rádi, že krumpáč tentokrát neťal hlouběji. Ještě týden před zveřejněním podmínek avizovala ČNB významně horší podmínky. Jenže pak se lekli povyku a na poslední chvíli ubrali. Vřískal jsem hodně a tentokrát se mnou i mnozí další. A protože se tentokrát ozvali opravdové autority jakými jsou profesor Švejnar a bývalý guvernér Tošovský a protože zahraniční zkušenosti s podobným krokem jsou tristní, centrální banka na poslední chvíli ubrala ze svých restrikcí.

 

Co to znamená pro nás v Ekonomkách …

Centrální banka do návrhu na poslední chvíli přidala také klauzuli, která opravňuje banky u 5% případů toto omezení nedodržovat. Zcela upřímně od prvé minuty vím, že těchto 5% získám pro klienty Ekonomek.

Zároveň musíme být připraveni na situaci, až jednou později ČNB tyto pootevřené  dveře zabouchne.

I pak budeme s restrikcí umět pracovat. Půjde však opět o řešení extrémně náročná. Již dnes pro mnohé své klienty provádíme konsolidaci často špatných a malých úvěrů. Konsolidace dokáže velmi zásadně snížit měsíční splátku za stávající úvěry. A tím splnit druhé kritérium banky. Ani konsolidace však nevyřeší parametr, že Váš roční příjem musí umět zaplatit 1/9 všech půjček. Zde dodám viditelných. A v ES disponujeme půjčkou, kterou banky nevidí. V úplně extrémních případech tedy možná budeme muset nahradit viditelnou půjčku za naší. Akcionáři ES budou řvát, kolegové kolem mne se budou mračit. Půjde o velmi náročný krok spojený se značným rizikem. Přesto vím, že, bude li to nutné, tento krok si prosadím. Protože pomáhat je DNA Ekonomek. Na tuto svoji filozofii rezignovat z podstaty nemůžeme.

Upřímně myslím, že také změny po říjnu 2018 zvládneme. Míra práce, která nám přibude, bude úděsná. Možná půjde o tak velký objem nové práce, že již nebudeme moci servis financování poskytovat zcela zdarma. To nakonec ukáží další měsíce. I po říjnu 2018 však věřím, že udržíme řešení pro naprostou většinu svých klientů.

 

Jak to bude za dalších pár let … 

Možná si stejně jako já pokládáte otázku, proč chce guvernér Rusnok zákon, když banky jeho restrikce přijaly ? Logická odpověď je: “Protože chce jít ještě mnohem dál.”  Je tedy velmi pravděpodobné, že v dalších letech upraví ČNB parametry na původně uvažované. Sebere 5% skulinu, kde banky nemusí pravidla dodržet. Váš příjem bude muset umět zaplatit 1/8 všech dluhů. A měsíční splátka nebude smět překročit 35% měsíční mzdy. A třeba omezení na maximálně 50% hypotéky.

Možná Vám to přijde jako malý rozdíl. Věřte však, že jde o rozdíl naprosto brutální, který definitivně polovinu populace uvězní po celý život v drahém nájmu. Vlastní bydlení se stane zcela nedostupné, nájmy poletí vzhůru. Kdo platí vysoký nájem, nikdy nenašetří a tedy je celý život odkázaný platit místo toho, aby vytvořil majetek. Taková generace zažije souběh nízkého důchodu a vysokého nájmu. V některých částech světa se tomuto říká chudoba. 🙁

Pochopitelně vše špatné má tendenci se nakonec narovnat. I tento zlý sen o kopáči, který chtěl být hodinářem se jednou narovná. Guvernér Rusnok dostal svoji pozici jako trafiku pro kamaráda od Prezidenta Zemana. Je naprosto jisté, že po uplynutí mandátu nový Prezident pověří vedením centrální banky nového guvernéra. Bohužel hypotéka funguje dobře, když tuto můžete splácet dlouhou dobu. Komu je dnes třicet, má nejlepší předpoklady. Komu je dnes čtyřicet, má stále dobrou možnost dobré délky splácení. Generace dnešních čtyřicátníků nemůže čekat dalších pět, šest, sedm let až nový guvernér vrátí situaci do rozumného stavu. Pro ně pak již bude na splácení vlastního domu pozdě. Ty roky, kdy drahým nájem krmili jiného budou nevratně scházet.

 

Osobní poznámka –  nedělám to pro sebe 

Když jsem minulý rok oslovil před hlasováním poslance, přiletěl do Poslanecké sněmovny guvernér Rusnok. Ve snaze zvrátit rozhodnutí poslanců mluvil o tom, jak mně nejde o blaho lidí a dobré hypotéky, jak mně jde o vlastní byznys. Nemohl se mýlit více.

V Ekonomkách dokážeme na změny reagovat. Máme otevřené mimořádné podmínky v bankách. Máme vlastní produkt, kde klienti splácí dům placením nájmu. Každé zpřísnění podmínek staví naše programy Nulová hotovost, Mladá rodina a Chytrý nájem do stále více a více exklusivní pozice. Před dvěma roky byla 100% hypotéka běžná. Dnes již existuje jen jediná možnost 100% financování, program Nulová hotovost ES. Čím více lidí nedosáhne na hypotéku, tím více lidí pochopitelně žádá náš program Chytrý nájem.

Neodborná omezení hypoték nepoškozují obchod ES. Popravdě právě naopak. Kde běžná hypotéka přestává fungovat, zvyšuje se hodnota našeho přístupu a našich programů.  Bohužel pro všechny Čechy dům Ekonomky postavit neumí. Svojí kapacitou dokážeme  uspokojit  600 mladých  ročně. To je jen kapka v moři těch, kteří pro šťastný život dobré bydlení potřebují. Pro všechny tyto mladé rodiny, pro ty, kterým ES nebudou stavět dům, chci zachovat  co nejlepší podmínky hypoték. Za ty znovu bojuji. Protože země, kde lidé dobře bydlí, kde jsou lidé šťastní, je šťastná země.

Váš David Mencl

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *