Jeden z častých omylů, se kterým se setkávám, je výpočet kolik “přeplatím”, když si vezmu hypotéku. Obvykle jde o stále podobný scénář, kdy někdo mechanicky měsíční splátku vynásobí počtem let. Z výsledku je pak pohoršen, že původní cenu domu za 40 let zaplatí vlastně skoro dvakrát. Jde o laický pohled, který stojí za to v tomto Blogu narovnat.

Počítání, kolik přeplatíme, přinesli mezi české klienty někteří prodejci stavebních spoření. V době, kdy nastoupily hypotéky a stavební spoření přestalo pro financování celých domů fungovat, zůstal jediný podpůrný argument ve prospěch stavebního spoření:

“Spočtěte si, kolik přeplatíte.”

U stavebního spoření, kde výrazně vyšší měsíční splátkou splácíte výrazně kratší dobu přirozeně přeplatíte méně. Přesto, že úrok za který si půjčujete, bude vyšší. Stavební spořitelny nás tedy učily místo sledování úroku počítat, kolik přeplatíme bez ohledu na to, jak dlouhou dobu peníze splácet budeme. Jde o klasický, umělý pohled. Vytvoření umělé marketingové perspektivy, ve které některý produkt vypadá dobře. Nejde však o argumentaci správnou a úplně poctivou.

Klíčem k pochopení je inflace. Prakticky neustále peníze ztrácejí část své hodnoty. Aktuálně je tempo poklesu této hodnoty kolem 3% ročně. Tedy za deset let peníze ztratí téměř třetinu své hodnoty. Za třicet let hodnota peněz klesne o více nežli polovinu. Tedy při běžném splácení hypotékou sice zaplatím více, nežli je dnešní pořizovací cena. Zároveň však budu platit penězi, které vlivem inflace budou mít výrazně nižší kupní hodnotu. Na samém konci splácení bude tato hodnota méně nežli poloviční hodnotě dnešní.

Pro ekonomické posouzení není důležité, kolik za třicet či čtyřicet let přeplatím. Důležité je, jaký je úrok, který za půjčení peněz platím. Zajímá mne porovnání tohoto úroku s inflací. Pokud se úrok přibližuje roční inflaci, půjčuji si peníze dobře a má smysl půjčovat si dlouhodobě. Dnes se nacházíme ve zcela mimořádné situaci, kdy úrok je téměř shodný s inflací. Z pohledu hypotéky nastala ideální konstelace.

Pro snazší pochopení dovolím si zjednodušený příklad dvou mladých mužů ve skvělém věku třiceti let, kteří založili rodinu. Petr je skeptik, nechce se mu přeplatit bance dvojnásobek ceny domu a rozhodne se pro pronájem bytu v hodnotě 9.000,-Kč měsíčně. Pavel stejného věku, možná po přečtení mého Blogu o přeplacení, zvolil variantu dlouhodobé hypotéky.

Pro naprostou jednoduchost obě rodiny ( muž+žena ) dosahují 1,5 násobek průměrného platu ČR a tento budou kopírovat celou dobu splácení. Aktuální příjem obou rodin je tedy 37.430,-Kč měsíčně.

Petr platí pronájem bytu 9.000,-Kč a tento náklad na bydlení činí 24% jeho příjmu. Jako každá nájemní smlouva také Petrovo obsahuje inflační doložku, tedy princip, kdy se nájem meziročně upravuje podle roční inflace.

Pavel vybral pro svoji rodinu nízkoenergetický dům ES Pavla

v ceně 2.600.000,-Kč a pozemek v hodnotě 700.000,-Kč. Stejně jako Petr nechce použít žádné vlastní úspory a celou cenu pozemku a domu tedy platíme hypotékou se splatností 40 let. Pavel platí hypotéku 8.733,-Kč a náklady na energie 1.100,-Kč měsíčně. Celkový náklad na bydlení je tedy u Pavla 9.833,-Kč měsíčně a činí 26% z rodinného rozpočtu.

Pojďme se podívat, jaká je situace v obou rodinách po pěti letech splácení. Obě rodiny dosahují stále 1,5 násobku průměrného příjmu ČR, tedy v pátém roce činí jejich společný rodinný příjem 41.173,-Kč měsíčně. Petrovo nájemní smlouva byla pětkrát upravena inflační doložkou. Aktuálně tedy Petr platí nájem 9.934,-Kč měsíčně a tento výdaj činí stále 24% z rodinného příjmu.

Pavel má splátku hypotéky zafixovanou. Stále tedy platí společně s energiemi počátečních 9.833,-Kč měsíčně a poměr tohoto výdaje na rodinném příjmu klesl z původních 26% na aktuálních 23,8%.

Pohled po pěti letech nám tedy ukazuje prvý zajímavý efekt. Přesto, že příjmy vlivem inflace rostou, náklad na bydlení v nájmu roste zhruba stejně rychle. Podíl na rodinném rozpočtu tak v případě nájmu zůstává celý život vysoký. U hypotéky je situace výrazně příznivější. Postupem času příjem rodiny vlivem inflace roste, výše splátky hypotéky však stagnuje.

Zajímavý moment v příběhu našich rodin nastane na konci pátého roku. Petr i Pavel stávají se otcem. Obě manželky odcházejí na mateřskou dovolenou a rozdílem původního platu a mateřské příjem rodiny poklesne na 33.173,-Kč. Petr chápe, že nájem je nutné platit bez ohledu na mateřskou dovolenou manželky. Náklad na bydlení mu tak aktuálně spotřebovává 30% rodinného příjmu. Pavel se nachází v dramaticky výhodnější situaci. Využil program Mladá rodina a tím možnost po dobu tří let mateřské snížit splátku hypotéky na 5.000,-Kč/měsíčně. Bydlení tak v této důležité chvíli spolkne pouze 15% rodinného příjmu.

Přenesme se v našem srovnání Petrovo a Pavlovo cesty o dalších 35 let dál. Petrovo nájem každoročně zvyšovaný o inflační doložku činí minimálně 23.576,-Kč/měsíčně, spíše však 28.000,-Kč. Rodinný příjem 1,5 násobek průměrné mzdy činí 81.026,-Kč. Nájemné tedy činí 29% podílu z celkového příjmu rodiny. Také Pavlovo rodina dosahuje příjmu 81.026,-Kč, měsíční splátka hypotéky 9.833,-Kč již tak není pro rodinu podstatná, když tato činí na celkovém přijmu pouhých 12%.

Na začátku našeho příběhu měli jsme dva mladé muže, kteří pro svoji rodinu chtěli dobře vyřešit bydlení. Pokročili jsme do doby, kdy se přiblížili věku 70 let a odchodu do důchodu. Jaký čeká oba důchod netroufám si odhadnout. Pavlovo hypotéka je splacena. Pavel odchází do důchodu bez nákladů na bydlení, vyjma energií. Nepochybně ho těší, že tržní hodnota jeho nemovitosti dosahuje dvaceti pěti milionů. Svým životem tak vytvořil velkou hodnotu, která je značnou majetkovou rezervou jemu i jeho dětem.

Petr na nájmech za čtyřicet let zaplatil sedm milionů tři sta tisíc. Tyto zaplacené peníze mu nevytvořily žádný majetek. Petra také v důchodu čeká povinnost platit nájemné 23.576 měsíčně. Tento nájem bude pravděpodobně vyšší nežli řádný důchod.

Moje generace prožila školní roky v socialistickém školství. Jsme generace se zanedbaným jazykovým vzděláním a generace bez ekonomické výchovy. Zároveň jsme generací, která poslouží jako silné nárazníkové pásmo krize důchodového systému. Snad můj Blog pomůže alespoň jednomu Petrovi chápat cestu životem v širší souvislosti.

S přáním dobrých dní David Mencl

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *