Jak dlouho bude trvat příprava před stavbou?

Minule jsme si podívali o tom, jak dlouho bude trvat stavba Vašeho domu. Dnes se dozvíme, jak dlouho trvá stavbu domu připravit. A jaké vlivy mohou tento čas ovlivnit.

Nežli vjede bagr na Váš pozemek. Nežli se začne den za dnem stavba Vašeho domu vylupovat, je třeba odpracovat mnoho hodin práce na přípravách před stavbou. Je totiž nutné precizně porozumět Vašim potřebám a vypracovat studii domu. Po schválení studie musí projektanti několika profesí vytvořit jednotlivé části Vašeho projektu. Následně s projekty pak sjednáváme souhlasy všech účastníků stavebního řízení. Abychom nakonec ohláškou získali povolení stavět Váš dům.

Připravenost Vašeho pozemku rozhodne, jak dlouhá bude příprava stavby. U pozemků již připravených na stavbu trvá přípravná fáze 5 měsíců. Kde pozemek ale připravený není, tam se prodlužuje čas přípravy o řešení jednotlivých nedostatků daného místa.

Časové milníky přípravy stavby

30 dní – schválení studie domu. Studie domu odráží Vaší představu o domě. Představu, kterou projektant (architekt) zapracuje do výborného řešení domu – studie.

60 dní – projekt domu. Od schválení studie trvá vypracování projektu šedesát dní. U rodinného domu se vytváří jednostupňová projektová dokumentace, která obsahuje všechny části stavby. Stavební část, statiku, projekty jednotlivých instalací a důležité detaily stavby.

40 dní – vyjádření účastníků řízení. Než podáme takzvané ohlášení záměru stavby, potřebujeme získat souhlasná vyjádření všech účastníků řízení. Každý z nich má přitom na vyjádření 30 dní.

20 dní – ohlášení stavby. Ohlášení záměru stavby je zjednodušený proces stavebního povolení vhodný pro povolení stavby rodinného domu.

Pokud pozemek neskrývá žádnou vadu, za 5 měsíců bude vše připraveno a můžeme začít stavět Váš dům.

Vlivy prodlužující přípravu stavby

Stejně jako u samotné stavby existuje celá řada vlivů, které mohou ideální průběh příprav ovlivnit a zdržet. Zde je výčet těch nejčastějších, se kterými se můžete potkat.

Nutnost plného stavebního povolení

Možnost ohlášení stavby má oproti plnému stavebnímu povolení za cíl celý proces povolování jednoduchých staveb rodinných domů zjednodušit a hlavně zrychlit. Bohužel jsou ale situace, kdy ohlášení není možné použít. Například tehdy, kdy nezískáme souhlas souseda. Pokud „spadneme“ z režimu ohlášky do režimu stavebního povolení, celý proces se zpozdí o cca 60 dní.

Tento vliv není příliš častý. Statistiky ho ukazují u 10 % domů.

60 dní.

Povolení sjezdu

Přijeli jste na svůj pozemek po pěkně zpevněné cestě? To ještě nemusí nutně znamenat, že pozemek má oficiální, dopravně schválený přístup. Pro povolení stavby domu totiž musí mít každý pozemek vyřešenou dopravní obslužnost. Zhruba u 15 % pozemků přitom musíme před stavebním povolením nejprve povolit cestu. Tedy projekt dopravního inženýra, výhledové trojúhelníky, obslužnost požárníků, sanitky… To vše nechat schválit policii a následně stavebním úřadem.

Je to dost práce na to, že jste ke svému pozemku i bez toho pohodlně přijeli. 🙂 Povolit sjezd s ohledem na množství nutných vyjádření tedy trvá. Obvykle nás zdrží o 90 dní.

90 dní

Povolení domácí čistírny odpadních vod (DOČV) a povolení studny

Nejvíce časově náročné je povolení domácí čistírny odpadních vod a případně povolení studny. K této situaci dochází na pozemcích, na kterých není možnost běžné kanalizace a které nemohou být připojené na místní vodovod. A takových pozemků je poměrně hodně.

Povolení domácí čistírny i vrtu (studny) se vyřizuje ve vodoprávním řízení. Silný hlas má v tomto ohledu Odbor životního prostředí. Bohužel tento odbor je zároveň jedním z nejhůře fungujících úřadů v Česku. Vyjádření, které se má ze zákona vydat do 30 dní, často trvá i 3/4 roku. A tak mnozí, kteří potřebují povolit vrt, čekají, čekají a čekají.

I když jde vše perfektně a bez zbytečných zdržení, počítejte tedy s tím, že nutnost povolit vrt či domácí čistírnu Vám prodlouží přípravy o 90 – 180 dní.

90 – 180 dní

Hluková studie tepelného čerpadla

To je takový zlý nešvar, který se nám zde v Česku rozšířil. Když stavební úřad nestíhá zákonné termíny, tak se rozhlídne, o co by mohl ještě tak požádat. Rozhlíží se a ano, požádá o hlukovou studii tepelného čerpadla. Stavíte na samotě u lesa? Nevadí stejně nám ji dodejte. 🙂

Hluková studie Vám pak prodlouží povolení stavby o 60 dní.

60 dní

Zařazení pozemku do územního plánu

Na samotný konec si nechávám úplný bonbónek. Všechny předchozí situace předpokládaly, že Váš pozemek leží v místě, které je územním plánem určené pro výstavbu rodinného domu. Tedy že je Váš záměr stavět v souladu s dělením území obce, kde stavět chcete. Občas k nám ale přijde klient, který pozemek v souladu s územním plánem nemá. V takovém případě přestáváme měřit prodloužení na dny a časovou veličinou se stanou měsíce.

Není každý pozemek je ale vhodný k zastavení rodinným domem. V úplně prvém kroku tedy posuzujeme, zda je vůbec změna územního plánu u pozemku vhodná. Pokud vyhodnotíme, že ano, začneme dlouhou cestu.

Jednáme se starostou obce.
Zjistíme, zdali obec bude se změnou souhlasit a jaká budou omezení.
Necháme připravit projekt změny územního plánu.
Změnu představíme starostovi a získáme jeho souhlas.
Následně změnu schvaluje zastupitelstvo obce.

Celá cesta ke změně územního plánu je často velmi dlouhá. Pokud tedy uvažujete o nákupu pozemku, který není v souladu s územním plánem, pak ho raději nekupujte. Pokud již majitelem takového pozemku jste, nedá se nic dělat. Dáme se do práce. Změna územního plánu se obvykle pohybuje od 1 do 2 roků.

1 – 2 roky

Za půl roku stavíme 🙂

Ideálním případem jsou připravené stavební pozemky umožňující rychlou přípravu. Pro dobře připravený pozemek Vám pak stihneme za 5 měsíců vytvořit studii, projekt i získat stavební povolení. Na takovém pozemku zahajujeme stavbu Vašeho domu do 5 měsíců od jeho prvé návštěvy. Je to kalup, kde vše řídíme s přesností na dny.

Vysoké procento pozemků má ovšem nějakou komplikaci. Není souhlas souseda. Není dořešený příjezd. Musíme řešit hlukovou studii. I pozemky s nějakou obvyklou vadou ale umožňují celkem rychlý postup. Proto 80 % klientů zahajuje svou stavbu nejpozději do 7 měsíců od začátků příprav.

U 20 % pozemků pak příprava stavby trvá déle než 7 měsíců. To jsou místa, kde musíme překonávat podstatnou vadu pozemku, případně máme smůlu na velké množství drobných překážek.

Přeji Vám snadnou cestu

Ve dvou dílech jsme porozuměli tomu, jak dlouho bude trvat stavba Vašeho domu a jak dlouhou máte očekávat před-stavební přípravu. Porozuměli jsme také nejdůležitějším vlivům, které termíny ovlivňují. Přeji Vám, nechť překážek je co nejméně. Ať Vám Vaše stavba plyne co nejvíce plynule.

Mám rád snadné cesty. Snadnou cestu bych přál i každému ze svých klientů. Co nejvíce snadných cest přeji přirozeně i svým lidem, kteří pro Vás pracují. Pokud se ale náhodou stane, že právě Váš pozemek bude z těch složitějších, nevadí. Zvládneme vše, co nám život přinese. I z nepřipraveného pozemku na konci uděláme krásné místo pro život a Vaši velkou radost z nového domu. Nepřipravený pozemek od nás bude vyžadovat více úsilí a od Vás více trpělivosti. Na konci však vždy bude krásný dům. A spokojený život v krásném domě nakonec vyváží i ty náročnější cesty. To vím po třiceti letech v oboru naprosto jistě.

Tak ať jsou Vaše cesty co nejpřímější a nejpříjemnější.

Váš David Mencl