Dům jako zajištění na stáří

Díl druhý: Generační řešení

V prvém díle tohoto seriálu jsme si vysvětlili, že jen člověk mimořádné pošetilý spoléhá se svým důchodem na stát. A také proč je bolestný náraz do zdi nevyhnutelný. V dalších čtyřech dílech Vám postupně ukáži, že zajistit se na stáří je mnohem jednodušší než si mnozí myslí. Že to jde bez velkého kapitálu. A k výsledku stačí jen aktivní přístup a špetka chytrosti.

Vlastní dům dnes dostupnější nežli před 20 roky

Často v posledních letech slyším názor, že mladí to mají dnes s bydlením mnohem těžší. Že jejich rodiče svá bydlení před 20 roky řešili snáze. Tak to, prosím, není ani trochu pravda. Postavit dům dnes je mnohem snazší nežli před 20 roky. A nesrovnatelné třeba s dobou temna, tedy Československé socialistické republiky.

Na nákup drahého pozemku a postavení domu potřebujete dnes méně průměrných platů nežli naši rodiče před 20 roky. Co se změnilo, je očekávání. Jako by naše současná společnost čekala automaticky spíše snadný život, který zařídí stát. Co není snadné, považují někteří za zcela nedostupné.

Dnes však vynechávám filozofii a pouštím se rovnou do prvého příkladu. A to rovnou velmi krajního. Mladí lidé, zcela bez úspor s běžným příjmem.

Výhodou tohoto páru je jejich aktivní přístup a včasné řešení. Čas umí zahrát velmi příznivou roli.

Generační řešení

Mladý pár bez naspořených úspor

Prvou cestu, kterou Vám představím, mám osobě velmi rád. Bylo to moje řešení a poprvé jsem ho sestavil pro své mladé příbuzné. Chtěl jsem být mimořádně cool strýček, tak jsem vzal programy ES a zmáčkl vše na hranu možného. Z výsledku jsem dodnes nadšený. Věřím, že jde o generační řešení tří palčivých problémů současné generace mladých lidí:

• Vysoké ceny pozemků.
• Dostupnosti bydlení.
• Zajištění na stáří.

Na aktuálních statistikách ES vidím, že řešení, které jsem původně vytvářel pro konkrétní pár přerůstá v něco mnohem většího. Přichází k nám každý měsíc stále více a více mladých lidí, toto řešení opakující. Chci věřit, že jsme vytvořili řešení, které může být fenoménem generace.

Trochu si užít, založit rodinu, řešit bydlení a ještě se zajistit na stáří

„Jak se máme dobře zajistit pro spokojený život? Teď si chceme trochu užít, pak založit rodinu a následně se začít zajišťovat na stáří…“

Tak znělo zadání dvou v té době bezdětných mladých lidí ve věku 25 let. Bydleli v malém nájemním bytě za 23.000 Kč měsíčně. Bytě, který pro budoucí zakládání rodiny byl jasně nedostatečný.

Za svoji investiční strategii v té době zvažovali americké akcie či bitcoin. Bitcoin by nejspíše nabízel radost v krátkém horizontu a téměř jistě žádné zajištění v důchodu. Akcie jsou fajn. Jenže, jak odkládat peníze za akcie, když většinu příjmu utratíte za nájem, životní náklady a špetku toho užívání si?

Nájem v bytě vysál z rozpočtu většinu prostředků a na velké zajišťování na důchod tak už příliš myšlenek nezbývalo. Proto také otázka na úspory přinesla jednoduchou strohou odpověď – nic.

Tedy měl jsem před sebou sympatické mladé příbuzné, oba s dobrým zaměstnáním, očekávatelnou mateřskou, bez úspor. A měl jsem pro tyto vytvořit strategii, která jim dá do života klid a zázemí slušného majetku.

No proč by ne. 🙂

V prvé řadě otočíme původní plán. Nebudeme si teď užívat a pak zakládat rodinu a pak řešit bydlení jako mnozí. Vyřešíme bydlení, zbavíme se drahého nájmu. Tím uvolníme rodinný rozpočet ze sevření a otevřeme si možnosti ke spoření, užívání a rodině. Jaké bude pořadí, většinou přinese osud. 🙂 

Dvojdům jako klíč k bydlení a spoření

Řešením, pro mé klienty byla stavba dvojdomu. Kde v polovině bydlí a druhou polovinu pronajímají. Bydlení jim přinese nesrovnatelně vyšší standard bydlení. A nájem pomůže splácet hypotéku. Dům se bude zhodnocovat a již za 5 let bude hodnota domu výrazně vyšší nežli dluh bance. Dnes nemajetní příbuzní tak budou mít v nemovitosti značný majetek. Vybíraný nájem jim výrazně zlepší rodinný rozpočet a umožní i šetřit na stáří. Tak zněla základní premisa.

Vybrali jsme pozemek 9 km od Plzně, dobře dostupný autobusovou dopravou. Tedy pozemek, kde se bude polovina domu vždy dobře pronajímat. Pozemek o velikosti 1.200m² za 3.000.000 Kč.

Výchozím řešením byl dvojdům 6, který jsme však notně projekčně upravili. Původní dům nabízí byt 5+1 a 4+1 a jednu garáž. Z garáže jsme udělali společnou technickou místnost a společnou prádelnu. Na společnou prádelnu se mí klienti nejdříve netvářili, dnes ale již víme, že toto řešení funguje perfektně a opakujeme ho i u jiných dvojdomů. Vysvětlím později. Samotný dvojdům stojí i po úpravách 9.000.000 Kč. K domu jsme přidali zastřešené stání pro čtyři vozy a k tomu velký sklad zahradního nábytku, kol a dalších potřeb. Dále plot a chodník. Celkově nás tak dům vyšel na 10.000.000 Kč.

Klienti nechtěli použít žádné vlastní peníze. Pracovali jsme proto s programy Nulová hotovost a Pohodová stavba. Tedy 100% financování domu a pozemku. A možnost zaplatit vše na samém konci po nastěhování. U Pohodové stavby jsme prodloužili splatnost, aby mladí lidé stihli druhou polovinu domu pronajmout. Toto prodloužení splatnosti nakonec nepotřebovali, neboť pronájem byl uzavřený ještě před dokončením domu. Potvrdilo se, že skvělé pronájmy jednoduše nejsou a po nabídce se „zapráší” v řádu hodin.

Výsledná dlouhodobá splátka hypotéky je 50.400 Kč měsíčně. Za nájem poloviny domu trží 41.000 Kč měsíčně. Tedy ze svého dnes za krásné bydlení doplácejí 10.000,-Kč měsíčně. Bydlí nesrovnatelně lépe, vytvářejí hodnotu majetku a rodinný rozpočet se nadechl.

Důležité je uvědomit princip inflační doložky. Nájem se bude o inflaci každý rok zvyšovat. Splátka hypotéky bude zůstávat stále velmi podobná. Pokud bude inflace 3 % ročně, pak nájem za 5 let vzroste na 47.530 Kč a za 10 let na 55.100 Kč. Tedy podíl mladé rodiny na splácení své hypotéky bude stále klesat. Z počátečních 10.000 Kč měsíčně na 5.000 Kč měsíčně. Aby již za 10 let nájem zaplatil hypotéku obou polovin dvojdomu a mladá rodina tak bydlela zcela zadarmo.

Možné vybrané nájemné mohlo být i vyšší. V tomto případě však dali přednost kvalitě svých sousedů před výší nájmu. To je volba, kterou u této cesty doporučuji vždy.

Příjem špek k řešení

Doposud je celé řešení snadné. Ovšem, jako vše cenné v našich životech, i zde si musíme úspěch zasloužit překonáním překážky, těžkosti. V tomto našem řešení je překážkou příjem. Pokusím se složitou problematiku vysvětlit jednoduše.

• Na stavbu velkého domu potřebujete bance prokázat velký příjem. Mladí lidé neoplývají obvykle vysokými příjmy.

• Pokud bude nemovitost pronajímaná, může být budoucí výnos z nájmu počítaný jako příjem. Tím by se náš problém s příjmem vyřešil. Zároveň by nám to vyvolalo problém jiný, problém s ručením.

• Banka půjčí 90 % LTV (zástavní hodnoty domu) pokud prokážeme, že příjmy již máme.

• A jen 60 % LTV pokud bychom do příjmu počítali i budoucí příjem z nájmu.

90% LTV nám pokryje 100 % ceny. Když je zástavní hodnota vysoká a Ekonomky jako stavitel levný. Tedy při 90% LTV nebudeme potřebovat žádné další zajištění jinou nemovitostí. Pokud bychom však operovali s budoucím nájmem, pak by nám 60% LTV nestačilo a bylo by nutné hledat v rodině nějaké dozajištění nemovitostí. To se nám v tomto případě nechtělo. Orientovali jsme se tedy na běžnou hypotéku a možné vyčerpání 90 % hodnoty zástavy.

Pokud jsme nemohli do příjmů počítat budoucí příjem z nájmu, potřebovali jsme současný příjem dostatečně vysoký. V tomto případě skoro 112.000 měsíčně. To přirozeně moji mladí klienti neměli. Bylo nutné tedy hledat přistupitele ke smlouvě, který jim na rok příjem posílí. Pomohli rodiče. Ve čtyřech lidech již pochopitelně příjem 112.000 nebyl problémem.

Trik s rodiči jsme použili jen na rok. Po roce se již mohli prokazovat příjmem z nájmu, který nebyl příjmem budoucím, ale příjmem reálným, tedy na účet zaslaným. Rodiče tak již nebyli potřeba. Tedy jako rodič pěti dětí opravuji, že rodiče jsou potřeba vždy. 🙂 Nebyli však již potřeba v úvěrové smlouvě. Po uplynutí prvého roku jsme rodiče ze smlouvy vyvázali.

Dnes už jsou možnosti financování u podobných řešení o vesmír dál. Mí skvělí kolegové Vlasta a Josef, finanční analytici ES, na této myšlence dále pracovali a možnosti financování o velký kus posunuli. Můžete si přečíst zde.

Oddělená zahrada, společná prádelna

Skvělé na tomto řešení je, že jsou mí mladí klienti v denním kontaktu se svým investičním domem. Tím, že bydlí „vedle”, vidí doslova na denní bázi, co se v jejich majetku děje. Zahrady jsme koncipovali tak, aby každý dům měl absolutní soukromí. Tedy terasy otočené tak, aby soukromí nebylo narušeno pohledem ani poslechem. Zahrady vizuálně oddělené nízkými keři a záhony. Každá zahrada vlastní robotickou sekačku a vlastní systém závlahy. Při pobytu na zahradě Vás jednoduše druhá rodina nijak neomezuje a Vaše pocity soukromí nesnižuje.

Zároveň jsem v návrhu považoval za důležité nevytvořit svět dvou si navzájem zcela cizích rodin. Velkým obloukem se vyhýbám kultuře paneláku, kde spolu žijí lidé, kteří se ani nepozdraví, kteří spolu nemají nic společného. Proto jsem do domu navrhl společný hlavní vchod, společnou velkou vstupní chodbu a společnou prádelnu a technickou místnost. To, že obě mladé rodiny spolu sdílejí malou část domu je podvědomě vede k lepším vztahům. Vytváří možnost potkat se, pozdravit a třeba pozvat na skleničku či společné grilování. Z reálného života pak vím, že tento záměr nebýt si úplně cizí funguje dokonale. Myšlenku jsem převzal i do dalších podobných domů. Opakovaně slyším, že původní idea funguje. 🙂

Závěr

Na začátku cesty jsme měli dva mladé aktivní lidi ochotné se o svůj život starat. Mladé lidi bez podstatné finanční úspory. Cena pozemků se zdála zcela mimo jejich možnosti. A banka pro hypotéku na byt vyžadovala vlastní kapitál ve výši 20 %, který neměli. Na začátku cesty jsme měli dva mladé lidi, kteří pro sebe přes svoji aktivitu neviděli žádnou dobrou možnost vlastního bydlení a zajištění na stáří.

O rok později (šestnáct měsíců) jsou stejní lidé majiteli krásného velkého domu. Domu, kde nájem splácí většinu hypotéční splátky. Domu, který za pět let bude mít hodnotu dvojnásobně vyšší nežli je dluh bance, a mí mladí příbuzní se tak stanou lidmi s podstatným majetkem v zádech.

Za 30 let bude hypotéka zaplacená a celý vybraný nájem bude dobrou dotací k budoucímu malému státnímu důchodu.

Co se na začátku zdálo být nemožné či alespoň obtížné, byla nakonec celkem snadná cesta. Cesta, kterou již dnes následují další mladí lidé, kteří svoji budoucnost chtějí držet ve svých rukách.

Dotazy rád zodpovím v komentářích či na e-mailu.

Celý seriál: 

Díl prvý: Náraz do zdi. 

Díl druhý: Generační řešení.  

Díl třetí: Investiční desatero

Díl čtvrtý: Navlékání korálků. (únor) 

Díl pátý: Řešení pro velmi drahé pozemky – při bytové jednotky. (březen) 

Díl šestý: Zlatý fond, kombince investičních domů a akciového fondu. (březen)

Related Posts