Díl třetí: Investiční desatero

Dům jako zajištění na stáří

V prvém dílu jsme si vysvětlili, proč nevyhnutelně důchodový systém Česka narazí do zdi. Proč kdo se nezajistí, bude trpět v důchodu chudobou. Ve druhém dílu jsem si ukázali prvý ze čtyř scénářů, jak se zajistit investičním domem.

Nežli budeme pokračovat dalšími scénáři, přináším deset důležitých myšlenek, které by si měl uvědomit každý, kdo chce stavět investiční dům.

1. Investiční dům není jediná možnost zajištění se na stáří.

1. Na své nemovitosti sledujete dvojí zhodnocení. Nájmem a růstem hodnoty.

1. Domy k pronájmu mají menší konkurenci nežli byty. A tedy vyšší nájemné.

1. U investičního domu hledáte jiný pozemek, nežli pro své bydlení.

1. Hodnota domů roste mnohem rychleji nežli hodnota bytů.

1. Nárůst hodnoty Vašeho domu Vám otevírá možnost pro další hypotéky.

1. Nájem se každý rok zvyšuje o inflaci. Hypotéka je fixovaná na celou dobu

1. Lidé pronajímající domy jsou (většinou) lepšími nájemníky, nežli je průměrný nájemník bytu.

1. Dům a zahrada musí být bezúdržbové.

1. Investiční dům můžete pořídit, i když nemáte žádné úspory. I s nulou se zajistíte na stáří.

1. Investiční dům není jediná možnost zajištění se

Rozumím domům. Sám investuji 90 % svých peněz přes investiční domy. Mám k této možnosti velkou znalost, velký sentiment, mám jí jednoduše velmi rád. Přesto se sluší hned úvodem napsat, že investiční dům není jediná možnost, jak se zajistit na stáří. Pokud budete každý měsíc ukládat zajímavou částku do nějakého akciového portfolia či fondu, také sebe s velkou pravděpodobností dobře na důchod zajistíte. Sám Vám kombinaci investičního domu a akcií představím ve čtvrté cestě.

Mé dosavadní zkušenosti ukazují, že zhodnocení na domech mám vyšší nežli na akciích. Považuji zhodnocení na domech za méně rizikové. A hlavně jde o jediné investování, které Vám umí přinést ještě lepší vlastní bydlení a spokojenější život.

Jste li mladí a vytváříte si celoživotní strategii, měli byste uvažovat i o možnosti akcií. Zřejmě kombinovat obě cesty. A správně načasovat, kdy kterou začnete. O tom bude bonus – čtvrtá cesta.

2. Na své nemovitosti sledujete dvojí zhodnocení – nájem a růst hodnoty

Hodně mých přátel pořídilo investiční byt. A pracují s takovou tou jednoduchou úvahou, za hypotéku platím 15.000 Kč a za nájem vyberu 22.000 Kč, tedy OK. Jednou bude nájmem hypotéka zaplacená a zůstane byt. Je snadné a jednoduché tedy sledovat výnos vybraným nájmem. Usilovat o to, aby nájemné bylo vyšší nežli hypotéka.

Na své nemovitosti byste však vždy měli sledovat ještě druhé zhodnocení. Tím je růst hodnoty nemovitosti. Obecně naprostá většina nemovitostí svoji hodnotu v čase zvyšuje. U domů je tempo nárůstu výrazně vyšší nežli u bytů. To mne zajímá. Proto investuji do domů a nikoliv jako mnozí mí přátelé do bytů. Pokud uvažujete o investiční nemovitosti, přemýšlejte, jakou tržní (likvidní) hodnotu bude mít za 10, 20, 30 let. Toto zhodnocení Vás nakonec bude zajímat mnohem více nežli kolik vyberete z nájmu. Toto zhodnocení z Vás jednou udělá hodně bohaté člověka. 🙂 

3. Domy k pronájmu mají menší konkurenci nežli byty, a tedy vyšší nájemné

Vždy začněte tím, že se podíváte, co se v místě pronajímá. Jaké byty a za kolik. Jaké domy a za kolik. Prakticky vždy zjistíte, že bytů k pronájmů je spousta. Domů málo. Prakticky vždy zjistíte, že nájem placený i za špatný dům, je nejméně dvojnásobný oproti nájemnému za výborný byt.

A nebojte, stavět špatný dům k pronájmu Vám zrovna já radit nebudu. 🙂 

4. U investičního domu hledáte jiný pozemek, nežli pro své bydlení

Je velmi důležité vědět, že pro svůj investiční dům hledáte trochu jiný pozemek nežli pro své bydlení. Já pro sebe koupil velký pozemek v klidu, 12 km od Plzně. Věděl jsem, že malé děti budu do školy vozit a až jednou děti vyrostou, zůstane mi kouzelné místo plné klidu a harmonie.

Pro investiční dům se vždy podívám, jaké jsou další možnosti dopravy. Jak se větší děti dostanou do školy, na kroužky a až budou ještě větší z flámu domů. Pro investiční dům hledám tedy příměstské pozemky, které mají dobrou možnost autobusové dopravy.

Pro sebe jsem hledal pozemek velký a miluji čas, který věnuji údržbě zahrady. Pro investiční dům zvolím menší, v podstatě bezúdržbovou zahradu.

U svého domu si umím představit alternativní sítě. Vrt místo vodovodu, kde si občas vyměním filtr. Plynovou nádrž, čistírnu odpadních vod. U domu k pronájmu hledám vše naprosto bez nutnosti údržby a bezstarostné. Tedy pozemek kompletně na sítích. 

5. Hodnota domů roste mnohem rychleji nežli hodnota bytů

Už jsme si vysvětlili v bodu 2. Hodnota Vašeho domu poroste nesrovnatelně rychleji nežli hodnota případně koupeného bytu. O tento nárůst Vám jde. A je nutné vše učinit správně, aby nárůst hodnoty byl co největší. 

O tom, jak postavit dům, kde je hodnota co nejvyšší, bude další díl. Obecně jde o správnou volbu místa, správnou volbu domu, materiálů a technologie.

Prodával jsem v minulém roce několik domů, které jsem stavěl před pěti roky. Domy, které jsem i s pozemkem před pěti roky postavil do 4 mil jsem teď prodával za 12 mil. To je pochopitelně krásné zhodnocení.

Zároveň bylo těchto 5 let spojených s vysokou inflací a tedy s vysokou ztrátou hodnoty peněz. Jinými slovy v roce 2025 si už za 12.000.000 nekoupíte, co byste si za stejné peníze koupili v roce 2020. Koupíte si zhruba o 33 % méně. Přesto mé zhodnocení bylo o více jak 20 % ročně nad inflaci. Jinými slovy nárůst hodnoty mně vyrovnal ztrátu inflací a přidal dalších +20 % každý rok.

6. Nárůst hodnoty Vašeho domu Vám otevírá možnost pro další hypotéky

Tím, jak rychle roste hodnota Vašeho domu, otevírá Vám možnost další hypotéky a případně dalšího investičního domu. Prvý dům může snadno spoluručit za další hypotéku na další investiční dům. A tak pořád znovu a znovu. O tom bude cesta třetí a cesta čtvrtá. Jako korálek ke korálku. Znovu tedy, pokud hodnotu domu ošetříte dobře, otevře Vám celou řadu dalších dveří a možností.

7. Nájem se každý rok zvyšuje o inflaci, hypotéka je fixovaná na celou dobu

Když na začátku počítáte x zaplatím za hypotéku a y vyberu na nájmu, myslete na inflační zvyšování nájmů. Nájem se inflací každý rok zvyšuje. Pokud bude inflace 3 % ročně, bude z původního nájmu 30.000 Kč za 10 let nájem 40.000 Kč. Hypotéka bude celých 30 let + – kolem 3,08 % ročního úroku. Tedy zatímco výnos nájmu poroste, náklady na hypotéku budou s velkou pravděpodobností podobné těm dnešním. Zvláště pokud využijeme princip Chytré hypotéky, kombinující splátku hypotéky s investicí do akciového fondu. 

8. Lidé pronajímající domy jsou (většinou) lepšími nájemníky, nežli je průměrný nájemník bytu

Lidé kolem mne pronajímající byty si jeden jako druhý stěžují na problémy se svými nájemníky. Pozdě placené nájmy. Neplacené energie. Zdevastované byty. Nic takového já jsem v pronajímaných rodinných domech nikdy nezažil. Lidé, kteří si pronajímají domy, jsou obvykle velmi slušní lidé, kteří mají zájem o dlouhodobý pronájem a často pozdější odkoupení domu. A také tak ke „svému“ domu přistupují.

Nájemce domu Vám tedy přinese méně starostí nežli nájemce bytu. A za méně starostí dvakrát vyšší nájemné.

9. Dům a zahrada musí být bezúdržbové

I když bude Váš nájemník velmi slušný, stejně nečekejte, že bude chtít trávit na údržbě zahrady a údržbě domu tolik času jako Vy. Spíše nebude chtít údržbou trávit čas žádný.

Proto zahradu vytvářím se zahradníky, tak, aby nepotřebovala více údržby nežli jeden jarní servisní zásah. Automatická sekačka pak seká malý trávník. Zbytek zahrady jsou záhony, folie proti plevelu a kůra. Jednoduchá závlaha pro pár hodně suchých týdnů. Krásná relaxační zahrada bez nutnosti údržby.

Stejně funguje dům. Zcela bez údržby. V ES máme program servisních prohlídek. U pronajímaných domů umíme servisní prohlídky znásobit, a tím zvýšit dohled nad domem.

No a úplná pecka bude velmi brzo náš program Uber člověče. Program, kdy pomocí aplikace každý náš klient objedná jednoduše servis a technickou podporu, kterou bude v domě potřebovat. Bude velkou pomocí pro každého klienta. U pronajímaných domů bude hodnota této služby ještě podstatnější.

10. Investiční dům můžete pořídit, i když nemáte žádné úspory – i s nulou se zajistíte na stáří

Toto je myšlenka, která mi přinese nějaké lapálie. Je hodně lidí, kteří myslí, že s nulou se do stavby domu pouštět nemáte. Mám tisíce klientů, kteří šli do stavby domu s nulou na straně svých úspor, dnes šťastně bydlí a dnes vlastní domy velkých majetků.

Tedy nedá mi i tuto možnost neukázat. Bude hned prvou cestou. Nicméně i já souhlasím, že pokud někdo chce stavět velký projekt s nulovými úsporami, má opravdu důkladně a dobře na začátku přemýšlet.

Tedy základní myšlenky jsme si prošli. Víme na co nezapomenout, když uvažujeme o investičním domu. Teď se pojďme podívat na prvý konkrétní scénář zajištění. Scénář vycházející z mých konkrétních klientů.

To je deset prvých myšlenek, které by si měl uvědomit každý, kdo uvažuje o investičním domu. V dalším pokračování budeme navlékat dům za domem jako korálky. 🙂

Celý seriál: 

Díl prvý: Náraz do zdi. 

Díl druhý: Generační řešení.  

Díl třetí: Investiční desatero

Díl čtvrtý: Navlékání korálků. (únor) 

Díl pátý: Řešení pro velmi drahé pozemky – při bytové jednotky. (březen) 

Díl šestý: Zlatý fond, kombince investičních domů a akciového fondu. (březen)

Related Posts