Dům s vysokou likvidní hodnotou

Nejvíce opomíjenou vlastností při stavbě domu je jeho budoucí likvidní hodnota. Přitom jde zároveň o jednu z hodnot nejdůležitějších. Tak dnes o tom, proč je likvidní hodnota tolik důležitá. Proč ji naprostá většina rodin opomíjí. A jak to udělat, aby Váš dům vedle dalších skvělých hodnot měl také vysokou likvidní cenu.

Co nás nezajímá, nás skrytě chrání

Postavil jsem svým klientům přes 12 000 rodinných domů. Velká zkušenost mne naučila, že existují hodnoty, které si rodiny uvědomují, přemýšlejí o nich a dobře je pro sebe řeší. A jsou také vlastnosti domu, které zůstávají mimo pozornost naprosté většiny stavebníků.

Budoucí likvidní hodnota domu je vlastnost, o které většina rodin v Česku, Slovensku a Polsku nepřemýšlí. Na rozdíl třeba od Německa, Portugalska či Francie.

Důvodem je hluboké zakořenění k místu, které máme historicky vybudované. Pokud česká či polská rodina staví rodinný dům, je přesvědčena, že jde o dům na celý život. Že je to dům, ve kterém své životy dožijeme my, a po nás i naše děti a děti našich dětí.

I statistika ES ukazuje, že to nakonec tak není. Můj detailní pohled ukazuje, že ideálním řešením pro život není jeden univerzální dům na celý život, ale dva domy, které výborně vystihují dvě různé potřeby životního cyklu. Dům pro založení rodiny / dům pro poslední třetinu života, kdy děti odešly. O tom však později.

Hodnota domu – lék na hejtry hypoték

Vidíte to kolem sebe. Někdo, kdo nemá možnost vlastní hypotéky, usilovně tuto možnost neguje i ostatním. „Když já ne, tak nikdo.“ Akcentovány jsou pak takové ty obavy:

Co když přijdeš o práci?

Co když budeš muset za prací jinam?

Co když se rozejdete?

Co když budeš nemocný?

…

Nechme teď stranou, že normální reakcí na ztrátu zaměstnání je najít si práci jinou. Odpovědí na všechny výše popsané obavy je vysoká likvidní hodnota domu.

Klienti, kterým jsem před pěti lety postavil dům včetně nákupu pozemku za 4 800 000 Kč, tento stejný dům prodali za 12 000 000 Kč.

Na hypotéce (100% financování) zbývá bance doplatit 4 300 000 Kč. Díky vysoké likvidní hodnotě domu tak klienti za pět let vytvořili hodnotu 7 700 000 Kč.

Financování tohoto domu proběhlo v programu Nulová hotovost, tedy bez investice klienta. Nenapadá mne jiné zhodnocení, kde nulu za pět let proměníte v 7,7 milionu.

To je kouzlo 100% financování a domu postaveného tak, aby měl vysokou likvidní hodnotu.

Tedy odpovědi na otázky z úvodu této kapitoly zní takto:

Co když přijdeš o práci?

Najdu si jinou. Protože s prací to není jednou a dost.

Co když budeš muset za prací jinam?

Tak svůj dům dobře prodám a na novém místě si znovu postavím dům s vysokou likvidní hodnotou.

Co když se rozejdete?

Tak dům prodáme. Zůstanou nám dobré peníze, které si rozdělíme.

Co když budeš nemocný?

Na nemoc se pojistím. Pokud nastane vážná situace, dům prodám a zůstanou mi k životu peníze z vysoké likvidní hodnoty domu.

Jednoduše: dobře postavený dům rychle zhodnocuje svou likvidní cenu. Pro mnoho lidí je toto rychlé zhodnocení nejlepší formou životního spoření.

Vysoká hodnota Vašeho domu Vám vytváří majetkovou jistotu pro případ nenadálých životních situací.

Jak postavit dům s vysokou likvidní hodnotou?

Velká zkušenost sbíraná po 30 let nám dala poznání, jak postavit dům s vysokou likvidní hodnotou. Hned na prvním místě je nutné vědět, že již postavené domy kupují „jiní lidé“ než rodiny, které si domy postupně staví. Je to překvapivé a velmi zajímavé zjištění. Uvědomění si těchto rozdílů Vám dává šanci postavit dům výborně prodejný, a tedy dům s vysokou likviditou.

Jsou detaily, které Vám nevadí, když si dům postupně stavíte. Vám nevadí. Zároveň mohou stejné detaily výrazně ovlivnit budoucí prodejní cenu domu. Je tedy nutné dívat se na svůj dům i pohledem trhu – tedy pohledem budoucích zájemců. Tyto dva pohledy nebývají zcela totožné.

Chcete-li postavit dům s vysokou likvidní hodnotou, hlídejte si tyto parametry v tomto pořadí:

Místo stavby.
Nekonfliktní okolní situace.
Hlavní technologie stavby.
Správná velikost domu.
Správná technologická úroveň + energetický průkaz.
Krásná zahrada.
Perfektní dokumentace.

Místo stavby

Místo stavby je zásadní a rozhodující parametr, který již nelze ničím zvrátit. Sobě si postavíte dům v opuštěném lese a budete tam šťastní. Že je autobus daleko, Vám nevadí, protože autobusem nejezdíte. Že v místě není školka, neřešíte, protože děti už jsou velké. Že je kolem Vás samota, Vám nevadí, protože jste rád sám.

To, co pro Vás může být perfektní, může být z pohledu likvidní ceny naopak překážkou.

Chcete-li dům výborné hodnoty, hledejte místo, kde je obecně velký zájem o život. Tedy zajímá Vás většinový hlavní proud zájmu o bydlení. Místo se solidní infrastrukturou. Autobus, vlak. Místo s dobrou dojezdovou vzdáleností do většího centra.

Dobře funguje tato úvaha dojezdu:

20 minut do krajského města,

nebo 10 minut do okresního města,

nebo 30 minut do Prahy.

Velmi jistou, i když velkou, investicí jsou okraje velkých měst. Pozemky ve městech jsou velmi omezeným statkem. Jejich zhodnocení tak v horizontu deseti let bývá opravdu mimořádné.

Nekonfliktní okolní situace

Vyhněte se všem okolním situacím, které by mohly být konfliktní a snižovat budoucí cenu Vašeho domu. Pila nedaleko. Soused – opravář aut, který má celý dvůr plný vraků a náhradních dílů. Dnes si říkáte, že si vytvoříte hezký plot a na dvůr neuvidíte. Ale on Vám jednou možná ze dvora „přeteče“ na ulici. Až se opravovaná auta do dvora nevejdou, začnou postávat na Vaší ulici. Možná i před Vaším domem. Co je pro Vašeho souseda opraváře radost, koníček a obživa, bude při případném prodeji Vašeho domu pohromou.

Projděte si provozy v širším okolí. Zda tam není něco, co ruší hlukem či například pachem. Takový výrobce krmiv pro psy dokáže zatížit široké okolí.

Vyhněte se všemu, co může potenciálně snížit budoucí hodnotu Vašeho domu. Co Vám dnes nemusí vadit, může hodnotu snižovat.

Zároveň buďte předvídaví a preventivně opatrní. Malá dílna kousek od Vašeho pozemku se může za deset let rozrůst ve velkou provozovnu. Dobrým pomocníkem jsou územní plány. Kde kupujete pozemek v území určeném jako bydlení čisté, máte vysokou míru jistoty, že v okolí nevznikne zatěžující provoz. Naopak tam, kde kupujete pozemek v území smíšeném, je pravděpodobnost míchání bydlení s menšími provozy vysoká.

Hlavní technologie stavby

Chcete-li dům vysoké hodnoty, postavte jej z technologie, o kterou je nejvyšší zájem.

V Česku se 87 % domů staví jako domy zděné. To proto, že naprostá většina lidí preferuje zděnou technologii. Oprávněně.

Dům postavený jako dřevostavba má po pěti letech o 30 % nižší hodnotu než dům zděný. V našem příkladu by tak mladí klienti za svůj dům místo 12 milionů dostali už jen 8,5 milionu. Po zaplacení hypotéky by jim nezůstalo 7,7 milionu, ale jen 4,3 milionu.

Stejný dům. Zánovní. Pět let starý. Jen dřevostavba.

Kupec pak už nerozlišuje, o jaký typ dřevostavby jde. Jednoduše řečeno, většina lidí dřevostavbu nechce. Ti, kteří u nákupu zůstanou, budou chtít obrovskou cenovou výhodu. Přijít o 3 400 000 Kč jen špatně zvolenou technologií stavby je děsivé.

S přibývajícím věkem domu se pak situace bude jen zhoršovat. Pokud byste prodávali dům po patnácti letech, bude rozdíl mezi špičkovým zděným domem a dřevostavbou vyšší než 50 %.

Stejný důraz jako hlavní technologii stavby dejte také materiálové kvalitě oken a fasádního systému. Kvalitní fasáda znamená, že dům po pěti letech vypadá prakticky jako nový. Pokud použijete levnou fasádní barvu a málo kvalitní fasádní systém, bude dům za pět let vypadat použitě.

Problémem mohou být také dřevěné fasádní obklady. Patinování dřeva milují architekti. Při případném prodeji domu je však patinování spíše velkou ztrátou hodnoty. Dům dobře prodáte tehdy, když vypadá jako nový. Takový dům chce nový kupující ukazovat svým kamarádům a rodině. Dům, kde fasáda za pět let patinovala, působí jako dům použitý.

Správná velikost domu

Pozor dejte na správnou velikost domu. Každý pozemek, každé místo, každá cena pozemku má svůj ideální obraz v postaveném domě. Pokud je místo v souladu s postaveným domem, jdete z pohledu hodnoty správnou cestou.

Opět platí, že nejlépe se prodávají domy odpovídající nejčastějšímu zájmu. Hlavnímu proudu.

Bungalov 4+1.

Patrový dům 5+1 s garáží.

To jsou naprosté jistoty, které na dobrém pozemku – viz výše – prodáváte vždy dobře. Pro své klienty jsem takových domů prodával už mnoho. Vždy s velkou přidanou hodnotou oproti pořizovací ceně.

V budoucnu očekávám silný nárůst zájmu také o menší bungalovy 3+1 a v krajním případě i o perfektní 2+1. To jsou domy pro třetí třetinu života. Tam, kde odešly děti, a staví se druhý dům perfektně odpovídající nové životní situaci.

Já jsem si pro sebe naopak postavil velký dům pro velkou rodinu – dvě bytové jednotky. Velký dům už oslovuje pouze minoritní část zájemců. Likvidita takového domu tím klesá. Jakmile výrazně vybočím nad rámec 5+1, vím, že rozdíl mezi pořizovací a likvidní cenou se začne zmenšovat. Tedy od počátku takový dům stavím s vědomím, že on není mým zajištěním v hodnotě domu. Jistě ne v krátkém horizontu. V perspektivě mých dětí to už zase fungovat bude. To si však nechme na jindy.

Nejde jen o počet pokojů, ale také o jejich velikost.

Dům 4+1, který má příliš malé pokoje, se prodává hůře a jeho hodnota klesá. Opačně pak příliš velké pokoje nad určitý zlatý řez nejsou při prodeji výhodou.

Vyřešená garáž, technická místnost a skladování jsou důležitým argumentem při prodeji. To jsou však hodnoty, které budete řešit i pro sebe. Zde je tedy soulad pohledů: pro vlastní bydlení i pro hodnotu.

Správná technologická úroveň + energetický průkaz

Sám jsem výborně prodal několik domů proto, že jsem myslel dopředu. V době, kdy klienty nezajímal energetický průkaz, jsem stavěl domy jako nízkoenergetické. Když jsem po letech tyto domy prodával, situace na trhu byla jiná. Vysoká cena plynu naučila lidi vnímat energetickou náročnost jako zásadní hodnotu.

Mé domy s průkazem A tak měly mnohem silnější postavení než běžně prodávané domy s průkazy D, E či G.

Dnes je už cena plynu opět nízká. Vysoká hodnota dobrých energetických standardů však zůstala. Jednoznačně tedy svůj dům stavte jako nízkoenergetický. Pro své provozní náklady i pro budoucí likvidní cenu.

Hodnotu domu výrazně zvýšíte, pokud je osazen fotovoltaickou elektrárnou. Stejně tak hodnotu zvýší tepelné čerpadlo. I když z jiných mých článků víte, že u tepelného čerpadla jde více o pocit než o výpočty a racionálně podložené rozhodnutí.

Tak jako jsem já myslel dopředu a vystihl budoucí změnu zájmu, myslete dopředu i Vy. Hledejte, v čem bude zájem lidí kupujících domy za pět či deset let jiný, než je dnes. Pokud mohu radit, pak půjde o zdraví a dlouhověkost.

Chcete-li dům s vysokou budoucí hodnotou, stavte dům iontový se všemi aspekty zdravého domu. Pokud takový dům budete prodávat za pět let, půjde o vzácný statek – a vzácnost se projeví v jeho hodnotě.

Krásná zahrada

Zahrada je slabé místo nových domů. A může to být velká výhoda domu staršího.

Po pěti letech bude dům pořád vypadat jako nový – pokud ho postavíte správně. Zahrada však po pěti letech bude mnohem lepší než na počátku. Tedy u postaveného domu založte zahradu dobře. Nechte si poradit zahradníky, kteří umějí modelovat zahradu v dlouhém časovém horizontu. A pak nechte čas, ať zhodnocuje za Vás. 🙂

Perfektní dokumentace

Na samotný konec doporučím perfektní dokumentaci.

Svůj dům nejspíše prodávat nebudete. Pokud však dům prodat chtít budete, pak jej budete prodávat za nejvyšší možnou cenu na trhu. Tedy se při prodeji budete potkávat s podobnými domy za podobnou cenu. Vaší hodnotou může být vysoká úroveň dokumentace. Většina domů se na trhu prodává bez dokumentace nebo s dokumentací neúplnou. Dokonalá složka projektu, fotodokumentace provedení jednotlivých instalací i fotky stavebně zakrytých detailů významně zvýší důvěru k Vašemu domu.

Dobrá dokumentace může být tím rozhodujícím důvodem, proč za výbornou cenu dům prodáte Vy – a ne soused se stejným domem ve stejné vesnici.

Zajištěný servis

Klienti ES pak mají u svých domů ještě jednu výhodu. Tou výhodou je zajištěné dlouhodobé správcovství a servis našich domů. Od roku 2026 otevíráme službu plného servisu našich domů bez omezení jejich stářím.

Domy tak budeme udržovat ve výborné kondici po dlouhé desítky let.

Služba, kdy se není třeba vůbec starat o servis a údržbu domu, nadchne většinu rodin v našich domech bydlících. Věříme, že tato služba zvýší i hodnotu každého z našich domů.

Půjde o výhodu mimořádnou, kterou nepůjde snadno objednat jinde.

Vysoká hodnota pomáhá i tam, kde dům prodávat nechcete

Vysokou hodnotu svého domu využijete i v situacích, kdy svůj dům prodávat nebudete. Představte si například, že po dvaceti letech splácení se Váš příjem výrazně zvýšil. Splátka hypotéky už není pro rodinný rozpočet velkou zátěží. Napadne Vás pořídit si druhý dům s výhledem na oceán, třeba v Portugalsku, odkud Vám právě píši tento blog.

Pořízení druhého domu s hypotékou v Česku, zajištěnou vysokou hodnotou Vašeho prvního domu, pak bude úplně snadné. Vysoká hodnota prvého Vašeho domu bude dobrým zajištěním i pro dům druhý na kterém pak nebudete muset realizovat zástavu.

Sledovat budoucí hodnotu má smysl i v případě, že svůj dům nikdy prodávat nebudete. V něm prožijete celý svůj život. Po Vás Vaše děti a děti Vašich dětí. 🙂 V životě často vytváříme životní pojistky, abychom je nikdy nemuseli využít.

Obojí Vám ze srdce přeji.

Ať má Váš dům vysokou hodnotu, která Vás chrání.

A také ať tuto hodnotu nikdy nepotřebujete využít.

David Mencl