Dnes o tom, pro koho je hypotéka vhodná a kdo by naopak měl s hypotékou raději počkat. Podíváme na vhodnost hypotéky z pohledu příjmů, věku i životní situace. O tom, kdy je hypotéka skvělým služebníkem a kdy naopak špatnou možností bude tento Blog.

Hypotéka je po celém světě doslova kouzelným nástrojem pro svoji jednu mimořádnou funkci. Za jedny peníze Vám přinese dvě velké hodnoty. Na jedné straně umožní uspokojit potřebu bydlení. A zároveň za jednu stejnou splátku umožní splácet svůj majetek a tedy velmi dobře spořit. Právě tento přínos dvou hodnot jednou splátkou je unikátní a činí z hypotéky po celém světě jeden z nejvýhodnějších bankovních produktů. 

Zároveň je pak hypotéka dlouholetým závazkem. A právě z této dlouhodobosti pak plynou naopak všechny rizika, které je nutné uvažovat.

Hypotéka místo nájmu 

Na prvém místě by o hypotéce měl uvažovat každý, kdo je nucený za své bydlení platit nájem.

Každý jeden zaplacený nájem je z mého pohledu velká škoda vynaložených peněz. Při běžném nájmu 15.000,-Kč měsíčně zaplatíte za 40 let placení nájmu více jak sedm milionů za které uspokojíte svoji potřebu bydlet, které však pro Vás nevytvoří žádný majetek. Sedm milionů proteče mezi prsty a nic z těchto nezůstane.

Ve skutečnosti zaplatíte mnohem více, když nájmy budou stále růst. Pokud je někdo schopný pravidelně a dlouhodobě platit nájem, pak by měl usilovat o vlastní hypotéku. Místo placení nájmu začít splácet svůj majetek a své budoucí bohatství. Za těch sedm milionů vytvořit svůj majetek, místo majetku někoho jiného.

Hypotéka místo důchodového spoření 

Platit celý život nájem znamená pro mnohé většinu vydělaných peněz zaplatit za nájem a odcházet do důchodu nemajetný. Moje generace zažije souběh nízkých důchodů a vysokých nájmů. Přibude opravdu hodně chudých lidí v důchodu. Zažijeme značné sociální pnutí.

I mezi mými kamarády, spolužáky a vrstevníky jsou lidé, kteří “budoucnost neřeší” protože věří, že “stát to nějak udělá”. Neudělá. Demografická křivka je nemilosrdná. Až velká skupina “Husákovo dětí” bude konečně v důchodu, bude na naše důchody vydělávat mnohem menší skupina aktivních. Kde nám dnes přijdou daně velké, museli by oni platit daně třikrát větší, aby nás armádu důchodců uživili. To by bylo nespravedlivé, nesprávné a vyvolávající společenský neklid. Nechci žít ve státě, kde ti aktivní nenávidí důchodce, protože musí platit 45% daní. Stát se nepostará. Kdo svoji budoucnost neřešil či projedl, ten zažije chudý důchod. Hodně chudý.

Platit si tři stovky měsíčně na důchodové připojištění opravdu nepomůže.

Opět tedy platí, že splácet vlastní nemovitost může pro mnohé vytvořit nejlepší zajištění pro důchod. Odcházet do důchodu s nemovitostí, která bude mít značnou hodnotu bude o velký kus lepší nežli odcházet do důchodu bez majetku.

Hypotéka a příjem

Ve světě je mnoho let platné pravidlo, že náklady na bydlení (hypotéka + energie + pojištění) by neměly přesahovat polovinu přijmu rodiny. Toto velmi jednoduché pravidlo je překvapivě dobře funkční.

Náklady na energie se v nízkoenergetických domech dramaticky snížily. Před dvaceti roky stál provoz domu 15.000,-Kč měsíčně. Dnes včetně internetu 2.000,-Kč za měsíc a často i méně.

Pojďme si ukázat na konkrétních příkladech.

Mladá rodina čerstvých čtyřicátníků si pro své bydlení vybere bungalov s dispozicí 5+1. Ložnice s vlastní koupelnou, dva dětské pokoje a pracovna. Například tento krásný dům Kristýna 36 B. Dům budeme stavět na pozemku za 1.500.000,-Kč a použijeme program Nulová hotovost. 

Měsíční splátka domu pak bude 17.385,-Kč při splatnosti hypotéky 30 let. S energiemi a pojištěním půjde o měsíční náklad 20.000,-Kč. Tento typ domu je tedy vhodný pro rodinu, kde je celkový měsíční příjem 40.000,-Kč.

Pokud by se stejná rodina rozhodla pro luxusní dům Dominik 37 a na pozemku mnohem dražším, například 2.500.000,-Kč, pak by splátka stejné hypotéky byla 33.407,-Kč. A takovýto dům bych pak mohl doporučit rodině s příjem kolem 60.000,-Kč měsíčně.

V páru raději nežli sám

Vlastní bydlení na hypotéku může pochopitelně pořídit i single žadatel. Být na splácení sám je snadné pokud máte dobrý příjem a fungujete bez problémů. Potíže však nastanou, pokud jste žadatelem a z nějakého nečekaného důvodu ztratíte dlouhodobě svůj příjem. Například z důvodu nemoci.

Hypotéka je dlouhodobý úvěr. Vysvětlím později proč funguje dobře, jeli dlouhodobá. Pro dlouhodobé splácení je tak mnohem stabilnější žádat o hypotéku v partnerském vztahu jako dva. Dva příjmy vytvářejí záchranou síť pokud by jeden příjem vypadl.

Hypotéku tedy raději doporučím páru nežli jednotlivci. Pokud o hypotéku žádá někdo v pozici samožadatele, podstatnou se stává finanční rezerva na několika-měsíční výpadek příjmu. A naprosto nutné je v tomto případě pojištění samotné hypotéky.

Žádat o hypotéku v páru je bezpečnější a stabilnější nežli realizovat úvěr sám. Pár i lehce podprůměrnými příjmy hypotéku získá a z mé zkušenosti stabilně a bezpečně splácí. Hypotéku sám může žádat ten, kdo má příjem nadprůměrný.

Nejistý vztah, nedobrá hypotéka

Hypotéka se hodí pro páry, kteří vědí, že budou spolu. Naopak je to řešení naprosto nevhodné pro páry, které si svým vztahem nejsou jistí. Tak jak nemá vztah “lepit” dítě, není vhodným pojítkem vztahu ani hypotéka.

V ES stavíme domy 22 let. Ty tisíce postavených domů nám daly velkou znalost.
Bylo by logické očekávat, že v případě neúspěšné cesty k vlastnímu domu je důvodem neúspěch financování. Financování většina z nás vnímáme jako tu těžkou část stavby domu. Není to však tak. V naprosté většině případů, kdy nedojde k úspěšnému dokončení stavby je rozchod partnerů.

Společné bydlení společnou hypotékou je skvělé řešení pro vztahy zralé, které chtějí spolu být. Kdo si není vztahem jistý, neměl by zkoušet vztah vyztužit společným závazkem na mnoho dalších let. Dobrý vztah funguje bez nutnosti výztuh. A pro špatný vztah nakonec není žádná výztuha dost silná a dost trvalá.

Mladý věk výhodou 

Na počátku jsme si vysvětlili hlavní výhodu hypotéky. Jednou splátkou získáte bydlení a ještě spoření. Hypotéka má ještě druhou velmi zásadní, pozitivní vlastnost. Inflaci dluhu.

Hypotéka funguje skvěle, pokud je možné splácení rozložit do dlouhého času. Dlouhé splácení způsobí, že část dluhu ztratí svoji hodnotu inflací. Splátka 10.000,-Kč měsíčně za hypotéku před deseti roky byla pro rodinné rozpočty podstatnějším zásahem nežli stejná splátka 10.000,-Kč měsíčně dnes. To je princip inflace. 

Klienti, kteří se svoji splátkou před deseti roky tak tak vyšli dnes stejnou splátku splácejí v pohodě a k této si ještě přidali dvě splátky za auta. Peníze ztratily část své hodnoty a s hodnotou peněz se snížila i váha měsíční splátky v rodinném rozpočtu.

Čím delší je splácení hypotéky, tím podstatnější je tento efekt.

Skvělou hypotéku si nastaví každý komu je čtyřicet let a méně. Čtyřicátník může v Česku a Slovensku pracovat s hypotékou se splatností 30 let. A to je výborná hypotéka po všech ohledech.

My padesátníci pracujeme se splatností 20 let. To je ještě pořád velmi slušná hypotéka. Měsíční splátka bude vyšší. Také příjmy jsou v tomto věku obvykle vyšší. Tedy i v padesáti lze stále ještě nastavit velmi slušnou hypotéku. 

Po padesátce již efektivita hypotečního úvěru rychle klesá. Ve věku padesát pět let se nabízí možnost splatnosti 15 let. Tu já osobně považuji za hranu dobrého. Kratší splatnost již není efektivní, pokud chcete hypotékou financovat celou hodnotu nové nemovitosti.

Po padesátém pátém roku se hypotéka hodí spíše k dofinancování rozdílu ceny při prodeji původní nemovitosti a pořízení nové. Na celé splácení domu a pozemku je již poměrně pozdě, pokud Vaše příjmy nejsou značně nadprůměrné.

Tedy stihnout hypotéku v mladém věku je podstatná výhoda. Bonus v podobě nízké splátky, velkého znehodnocení hodnoty dluhu inflací a velký nárůst hodnoty vlastní nemovitosti je v mladém věku nejvíce patrný.

Ukážeme si znovu na předchozím případu.
Tedy opět náš dům 5+1 Kristýna 36 B na pozemku za 1.500.000,-Kč:

Splátka při splatností 40 let ( věk do 30 let včetně ) měsíčně 13.966,-Kč
Splátka při splatnosti 30 let ( věk do 40 let včetně ) měsíčně 17.385,-Kč
Splátka při splatnosti 20 let ( věk do 50 let včetně ) měsíčně 24.610,-Kč
Splátka při splatnosti 15 let ( věk do 55 let včetně ) měsíčně 31.658,-Kč

Preferujte vysokou hodnotu domu

Pokud kupujete nemovitost za své ušetřené peníze, pak jste bohatí a tím vlastně velmi svobodní ve svém uvažování. Za své ušetřené peníze kupte nemovitost jaká se Vám zlíbí a jaká Vás potěší.


Pokud pořizujete nemovitost na hypotéku, pak postupujte chytře a obezřetně. Je pro Vás bezpečné pokud má Váš dům po celou dobu splácení co největší hodnotu. Dobře postavený dům na dobrém místě z dobrých materiálů má od prvého dne výrazně vyšší hodnotu nežli je zbytkový dluh bance. A to je ten nejdůležitější parametr Vašeho bezpečí. S dobře postaveným domem od prvého dne je Váš majetek vyšší nežli dluh. A každým rokem se pak tento rozdíl zvyšuje. To je princip, který činí z Vašeho domu na hypotéku bezpečnou investici. Pokud postavíte kvalitní dům, pak se hypotéky bát nemusíte.

Možnost vrácení domu 

I při tom nejlepším přístupu k životu, se může někdy stát nepředvídatelné. V životě někdy nastanou situace, kdy může být dlouhodobý závazek hypotéky na obtíž. Změna tak zásadní, že není možné či pohodlné dále splácet svůj dům. Třeba proto, že se potřebujete odstěhovat úplně někam jinam. Či ztratíte příjem, který by splácení umožňoval. V ES jsme pro takové mimořádné a nečekané situace vytvořili službu století. 🙂

U svých domů umožňujeme vrácení domu. Každý, kdo s domem zachází slušně, má možnost v případě nutnosti tento vrátit. Když vrátíte dům, zaplatíme za Vás Váš zbylý závazek bance a vrátíme Vám většinu peněz, které jste za splácení svého úvěru do té doby zaplatili. Jinými slovy, bydleli jste téměř zadarmo, odcházíte zcela bez závazků a co byste bývali, po dobu bydlení v domě, zaplatili za nájem je Vaší úsporou.

Program Vrácení domu je naprostá mimořádnost. Žádný jiný stavitel takový program v Evropě nenabízí. Není to program pro ES ziskový. Je to program pomoci těm klientům, kteří pomoc v danou chvíli potřebují. Je to program, který má v těžkých časech hodnotu naprosto podstatnou. Je to naše chápání podnikání, které má být v prvé řadě prospěšné a pomáhat.

Kdo hypotéku ano a kdo raději ne

Závěrem tedy stručná rekapitulace.

O hypotéce by měl uvažovat každý, kdo platí vysoký nájem. Zvláště pokud bude splátka vlastní hypotéky podobná nájmu, je rozhodování jasné.

O hypotéce by měl uvažovat každý, kdo nemá jiné účinné zajištění na svůj důchod.

O hypotéce by naopak neměl uvažovat nikdo, kdo si není jistý svým vztahem. Hypotéka jako důvod společného soužití funguje špatně.

Měsíční splátka hypotéky, energií a pojištění by neměla přesáhnout 50% příjmu rodiny.

Je bezpečnější žádat v páru, zvláště pokud víte, že Váš partner je tím pravým na celý život. Pokud žádáte sám, vytvořte si finanční rezervu, kterou neutraťte.

Postavte dobrý dům na dobrém místě a z ušlechtilých materiálů. Takový dům bude mít vysokou hodnotu. A vysoká hodnota Vás bude vždy chránit.

A když přijde nějaká pohroma pamatujte, že v ES za svými klienty stojíme. Každý náš klient má možnost dům vrátit a získat tak zpět většinu peněz, které za splácení domu zaplatil.

Pěkné dny David Mencl

Odkazy:

https://www.ekonomicke-stavby.cz/domy/kristyna-36-b

https://www.ekonomicke-stavby.cz/domy/dominik-37