Každá mince má dvě strany.  Vždy jsem usiloval o více dostupné bydlení mladých lidí. Zároveň každá myšlenka i veskrze ušlechtilá může se v nesprávných rukou stát škodlivou.  Uvědomoval jsem si vždy všechna rizika ? A nestal se náš vzácný lék v rukou některých nebezpečnou drogou ? Je někde hranice, kde již pomáhat nemáme ?  To jsou myšlenky, ke kterým se již roky stále vracím. A o těchto bude i můj dnešní Blog.

Pro šťastný život nesmí být práce jen vyděláváním peněz. Kde schází hlubší smysl dlouhodobé štěstí být nemůže.

Na vlastní zkušenosti jsem zažil jak je dobré bydlení pro mladé rodiny obtížné. A již tenkrát před 27 roky jsem se rozhodl spojit svůj život s hledáním lepších cest. Takových které dají mladým rodinám dobré vlastní bydlení. A tím šťastnější život a lepší vztahy.

V době kdy ostatní stavitelé stavěli domy restituentům a novodobým zbohatlíkům našel jsem svůj způsob jak přinést skutečný užitek a  opravdu podstatnou hodnotu. Našel jsem pro svůj život smysl. Tedy jakýkoliv ústupek od tohoto principu je pro mne popřením podstaty.

Chyba v základním systému a proč se banky mýlí.

Banky i Česká národní banka si přejí, aby vlastní rodinné domy pořizovala v Česku střední a vyšší střední třída. Chápu důvody tohoto záměru a souhlasím. Chyba je v systému, jakým banky určují kdo je střední třídou. Filtrem se staly naspořené peníze. Jenže právě tento ukazatel zásadně znevýhodňuje mladé lidi. Bez ohledu zdali do střední třídy patří či nikoliv.

Aby Vám bylo financování hypotékou dobře dostupné, abyste byl pro české banky střední třídou a zasloužili si možnost vlastního bydlení, musíte mít naspořeno 30% z ceny domu a pozemku. Pokud tedy stavíte dům za 3.M a vyberete pozemek za 1.M pro banky jste bonitní, pokud máte na účtu připravených svých 1,25.M Pak je hypotéka snadná a dostupná.

Takové dělení je z principu pitomé a naprosto nefunkční. Dva mladí lidé, kteří oba pracují, mají své životy ve svých rukách, jsou nepochybně střední třídou. A jistě mají mít možnost bydlet ve svém. Zároveň naspořit částku, která by je za střední třídu kvalifikovala v bankách za krátký čas možné není.

Hypotéka je efektivní, pokud je splácení rozložené do dlouhého časového období. Má tedy smysl hypotéku na svůj majetek začít splácet ještě v mladém věku. Nejlépe před dovršením 30 roku života. Zároveň je jasné, že mladí lidé i s dobrou prací a zdravým pohledem na svět nemohou za krátký čas naspořit milion vlastních peněz. Zvláště, když musejí hradit drahý nájem na bydlení.

Pokud mladá rodina vedle placení drahého nájmu ušetří 20.000 měsíčně. Pak bankou požadovanou částku bude šetřit 10 let. To už pak nebude tak úplně mladá, hypotéka bude muset být kratší, ceny pozemků a domů budou mnohem vyšší. A hlavně za celou dobu šetření zbytečně mladí lidé platili nájem a přišli tak v průměru o 1,8 milionu. Kdyby místo placení nájmu spláceli své, měli by polovinu zaplacenou.

Odpovědným přístupem k životu i chutí pracovat jsou střední třídou. Možností naspořit však nikoliv. Pokud schází masivní podpora rodičů jsou mladí lidé uvězněni v nutnosti platit nájmy. Placením vysokých nájmů se výrazně zpomaluje jejich možnost naspořit značnou sumu vlastních peněz, která by jim otevřela cestu k hypotéce a vlastnímu bydlení. Čím déle spoří, tím kratší později mohou využít hypotéku a tím je tato méně efektivní.

Uzavřený systém bank poškozuje mladé lidi, kteří chtějí být odpovědní a splácet svůj majetek místo placení drahých nájmů. 

Tak funguje velká systémová chyba, kterou jsem se rozhodl před mnoha lety napravit. Umožnit mladým lidem bydlet dobře, šťastně a ekonomicky efektivně. Když napravujete velké systémové chyby po snadných komfortních cestách chodit nemůžete.

Jedinečný klíč, cesta extrémně složitá a kritika z  části zasloužená.

Vytvořili jsme v ES řešení pro mladé odpovědné lidi, kteří vědí kam životem jdou, co jsou jejich hodnoty. Pro ty, kteří jsou připraveni poctivě pracovat. Kteří vědí, že partner vedle nich je ten pravý se kterým chtějí vychovávat děti a splácet hypotéku.

Program Mladá rodina a později program Nulová hotovost. Programy, které se staly naprostým průlomem stavění mladých lidí v Česku, Slovensku a později i Polsku. Programy, které jsou i dnes po 21 letech naprosto unikátní a nadšeně přijímané. Přinesly nám mnoho ocenění doma i v zahraničí. Nepředstavitelný zájem o naše domy. A také některá překvapení.

Jak to bylo těžké ? Nepředstavitelně. Je to dvacet let neustálé práce. Dohadování podmínek v bankách, s dodavateli materiálů. Nutnost stavět stovky domů ročně, kde ostatní staví jednotky. Přesvědčování České národní banky, která však je rok od roku stále více odtržená od běžných lidí. Kde banky nechtěly nést počáteční rizika, museli jsme půjčovat vlastní peníze. A o spoustu peněz přišli.

Na začátku jsme se vždy s kolegy divili, proč i ostatní stavitelé nenásledují naší cestu. Dnes již víme jistě, že nikdo další podobné programy nikdy neotevře. Jsou příliš složité, vyžadují příliš mnoho odříkání a energie. Kdo v podnikání hledá hlavně zisk, ten hledá pro sebe mnohem jednodušší možnosti.

A upřímně za co jsme kritizováni je pravda. Když jsme tyto programy vymýšleli, vůbec nás nenapadlo, že přijdou i lidé, kteří přijít nemají. Jednoduše jsme předpokládali, že přijdou jen ti, pro které jsme vše vymýšleli. Mladí, odpovědní, kteří vědí co chtějí. Odstranili jsme překážky bank a otevřeli tak dveře i těm, kteří vejít neměli. Náš systém neměl žádný systém ochrany. Testování modelem financování jsme tak zavedli, až o mnoho let později, až jako reakci na neúspěch některých a kritiku, která přišla.

Druhá strana mince.

Bohužel ta mince má i svoji druhou stranu. Rizika, na která jsem v počátku ani nepomyslel. Vytvářeli jsme programy pro mladé odpovědné, pro takové byly naše programy velkým požehnáním. Bohužel se mezi ty chytré mladé klienty promíchali i ti, kteří dům nikdy stavět neměli.

-Lidé kteří si nebyli jistí volbou svého partnera.
-Lidé, kteří tajili negativní záznamy v registrech.
-Lidé ne dost moudří, aby jejich rozhodnutí pro stavbu domu bylo stálé a pevné.
– Lidé zvyklí od každé i malé překážky utíkat. Právě proto, že schází životní nadhled a moudrost.
– Lidé neschopní hospodařit se svými prostředky. Kteří běžný provoz života dotovali přehršlí nevhodných úvěrů.
– A konečně lidé, kteří raději žijí na úkor ostatních nežli na vrub své práce.

Pro lidi těchto vlastností nebyla naše služba nikdy vhodná ani určená. A bylo naší chybou, že jsme na nebezpečí otevřít systém nesprávným ani nepomysleli. Snad jsme nebyli dost chytří, abychom si toto nebezpečí uvědomili. Možná opojeni snadným počátečním úspěchem jsme si komplikace vůbec nepřipouštěli. Jenže ony přišly.

Škody nemoudrým. 

Myšlenky mé i kolegů se k tomuto tématu vracejí celé roky. Kde máme ještě pomoci ? A kde je již stavba domu příliš velkým rizikem ? Svými prožitky a filozofií jsme lidé různí. Proto také v Ekonomkám máme na stejné otázky často velmi jiné odpovědi.

Já z principu věřím ve svobodu, v opravdovou službu, která si nevybírá. Bývám tak zastáncem hodně otevřeného přístupu. Jsem přesvědčený, že pomáhat máme každému, kdo o pomoc požádal. Nikoho nevylučovat. Odpovědnost nechat na každém z našich klientů, když každý je dost chytrým jedincem, aby o svém životě dokázal rozhodovat. Jsem však v naprosté menšině. 🙂

Kolega Martin Protiva místopředseda představenstva, hlavní auditor ES a skvělý člověk z důvodů, kterým rozumím, praktickým, je průkopníkem cesty opatrnější, bližší pohledu bank. Chce třídit klienty. Vybírat spíše ty snazší. Vyhýbat se klientům s těžkým zadáním a potenciálním problémům. Nechce žádné klienty, kde koupíme pozemek a pak zjistíme, že stavba nejde.

Impulz k tomuto Blogu dal můj klient Petr Adamec. Petrovi jsme po náročné cestě předali jeho dům. A Petr mi do dotazníku spokojenosti napsal doporučení: “Vyhnout se problémovým klientům”. Petr má zkušenost, že problémový klient, který musí zaplatit za provedený projekt čpí pak k ES sírou a nepřátelstvím. Také podle Petra se máme těmto komplikacím vyhnout. Stavět jen pro snadné klienty.

Přemýšlím už třetí týden jak je poznat ? Petr za problematické považuje klienty v programu Nulová hotovost. To je však pohled velmi nepřesný. Většina klientů v tomto programu jsou skvělí lidé, kteří šťastně svůj dům postaví. Je paradoxem, že i Petr sám byl klientem programu Mladá rodina a sám sebe za rizikového a problémového klienta jistě nikdy nepovažoval. Rozdělovat klienty podle úspor mně tedy přijde nezdvořilé a ke dvaceti rokům práce ES nehodné.

Prokletí snadných cest.

Rozumím pohledu svého klienta i pohledu Martina Protivy. Pokušení vybrat si jen snadné klienty je lákavé. Nevím však jistě zdali také správné. Vybírat si snadné klienty a odmítat náročné mně přijde trochu pohrdání osudem. Jak když má lékař schopnost, talent a vědomosti zachraňovat lidi a vybere si plastickou chirurgii, kde z krásných žen dělá ještě krásnější. Budeme umět volby snadných cest zdůvodnit, až jednou budeme před nejvyšším obhajovat své životy ? Nejsem si jistý.

Na kritiku jsme v Ekonomkách zavedli program Test. U každého nového klienta prověřujeme schopnost získat hypotéku ještě nežli koupíme pozemek a začneme projektovat. To přirozeně pomohlo. Z 60 nových klientů, které každý měsíc otevíráme takto zachytíme 10% těch, kteří by budoucí financování měli velmi náročné. Těm pak dáme možnost opustit smlouvu s minimálními náklady. I přes tuto novou ochranu každý měsíc proklouzne systémem někdo, kdo by proklouznout neměl. Bohužel i dva nesprávní každý měsíc za dvacet let vydají na pět-set zhrzelých. Existuje vůbec systém, který by negeneroval žádnou chybu ? Máme o takový vůbec usilovat ? A neznamená bezchybný systém uzavření cesty i slušným, kteří si pomoc zaslouží ?

Charakter a chytrost rozhodující parametr.

Poznámka poslední, kterou dnes vznesu. Podle mé zkušenosti neselže stavba domu pro případné problémy, které vyvstanou. Naprostá většina problémů jde vyřešit. Problém rozhodně není v tom, zdali má někdo naspořené peníze, či nemá.

Důvod neúspěchu je v charakteru, či případné nízké chytrosti.

Měl jsem klienty, kteří nečekaně otěhotněli a stavbu jsme zvládli. Jednoduše jsme posunuli termíny, o dva roky počkali na konec mateřské, obnovili hypotéku, obnovili stavební povolení a klienti již dnes spokojeně bydlí. Měl jsem stovky klientů, kde vyplavaly vážné registry a stavbu jsme zvládli. I s vážnými registry prakticky vždy najdeme pro klienta řešení, jak nečekanou situací prokličkovat.

Nakonec ani cesta k domu mého klienta Petra nebyla vůbec snadná. Čelili jsme mnoha komplikacím. Nakonec začali stavět o rok déle a stavěli ve stavebně nejhorším roku, kdy připravené kapacity dávno pracovaly jinde. Museli jsme tedy velmi improvizovat. A přesto jsme všechny těžkosti společně zvládli a Petr již bydlí.

Kde se můžeme opřít o charakter klienta a jeho chytrost, zvládneme i náročnou stavbu domu. Pokud je klient dost chytrý, aby věřil našim radám a pokud má klient dostatečný charakter, aby dodržel dohodnuté, pak cesta k vlastnímu domu končí téměř vždy úspěšně.

Pokud se však potkají vážné překážky s nedostatečným charakterem, či nezralou inteligencí je pomoc těžká. Pokud klienta oddlužíte od špatných úvěrů a on hned využije situace k dalším hloupým půjčkám, pak není pro stavbu dost chytrý. Pokud přijde nečekané těhotenství, čekáte na konec mateřské a klientka otěhotní znovu, pak nejsou klienti schopni základní disciplíny. Pokud někdo roky žil se svým partnerem, protože měl zadarmo bydlení a tento mu pomáhal splácet staré dluhy o reálný vztah a společnou hypotéku však nestojí, není jak bychom mohli nahradit scházející slušnost. Pokud přijde klient bez dostatečné moudrosti s nedobrým charakterem je stavba domu obtížná, či prakticky nemožná.

Za sebe stále věřím, že přednost má mít ten, kdo je ke svému životu odpovědný, před ochranou neodpovědných. Mám však hluboký respekt i k názorům svých kolegů, které tak jednoduše vyjádřil i můj již spokojeně bydlící klient. Doposud jsem nenašel způsob jak spravedlivě poznat ty nesprávné klienty a zároveň neodmítnout ty, kterým pomoc můžeme. Moje mysl už tím směrem pracuje. Sednu si zítra pod svůj 150 let starý olivovník. Ten který mi přinesl již tolik úžasných myšlenek. A možná najdu cestu jak uspokojit svoji touhu po otevřené pomoci i Martinovo Protivovo potřebu opatrnosti. Snad jednou najdu způsob, jak učinit obě strany této mince šťastné.

Tak nám držte palce. 🙂

David Mencl

 PS: Budu potěšen, můj milý čtenáři, pokud poznám tvůj pohled na vznesené otázky. Rád později vydám dodatek k tomu Blogu z těch nejvíce osvícených Vašich názorů. Na tvůj názor se těším na david.mencl@mac.com.  

4 komentáře článku “Každá mince má dvě strany

  1. Dobrý den pane Mencle, co k Vašemu článku dodat? Úžasně napsáno. 👍 Moc ráda sleduji Vaše stavby, mám i katalog Vašich domů – jsou prostě skvělé. 👌 Můj SEN je, postavit si také domeček…. 🙏 ale vše má svůj čas. Moc, moc Vám držím pěstičky do dalších Vašich projektů a přeji nádherný den. S. Dvořáková.

    • Děkuji Simono za hezká slova. Budeme i nadále pracovat na dalším zlepšování naší služby. Nápadů máme celé pytle. 🙂

      Hezké dny David Mencl

    • Dobrý den Miloši, věřím velmi pevně, že ano. A nejspíše to v ES potáhnout již mladší a naše původní parta bude spíše radit. 🙂

      Přeji pěkné dny David Mencl

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *