Díky stovkám hodin práce analytiků, a hlavně pak mého skvělého kolegy Martina Kokeše, vím to, co mnozí vědět chtějí. Za kolik se bude stavět v roce 2023.
A vy, čtenáři mého Blogu, tuto informaci dostáváte jako úplně prví. A protože můj Blog odebírá i řada novinářů, za pár dní budete podobné informace číst i v tisku. 🙂
Dynamika se mění. Vracíme se blíže k normálu.
Situace roku 2021 a i prvých měsíců 2022 byla těžkou šokovou terapií. Nastal souběh dějů, které obor neznal, a proto se na ně neuměl připravit. Rozpadem dodavatelských řetězců nebylo možné na běžící stavby nakoupit základní materiály. Zdivo, dřevo, ocel i tepelné izolace zcela zmizely z trhu. Výrobci nebyli schopni dodržet své garantované ceny. Trh ovládla panika z nedostatku. A panika je pro ceny ta nejhorší možnost. Panika a chaos šroubovaly ceny na násobky běžných částek.
V roce 2021 jsme čelili situaci, kdy se ceny některých dodávek a výrobků měnily každý týden. U oceli byla cena garantována jen na jeden konkrétní den. S poznámkou, že zítra bude jistě dražší. Dodávky materiálů místo dní trvaly měsíce. Když jste materiál objednávali, nevěděli jste, za jakou cenu ho za několik měsíců odeberete. Nejhorší situace pak zasáhla zdící systémy, kde malým stavitelům výrobci vůbec nepřijali objednávku a velcí na dodávku čekali sedm měsíců.
Rok 2021 a prvé měsíce roku 2022 byl tedy čas tažený náladou naprosté paniky.
Tato situace se dnes dramaticky mění a uklidňuje. Většina materiálů je již objednatelná v reálných termínech. Zdivo má stále dlouhé dodací termíny, ale i ty se postupně snižují. Stavitelé se naučili fungovat v nové situaci. V ES máme objednané krovy, zdivo i okna na všechny stavby, které nás v dalších měsících čekají. I na ty, které ještě fakticky nezačaly.
Panika zmizela a tím se trh vrací blíže k normálnímu fungování. Budoucí vývoj cen začne mít opět racionální základy a logické principy vývoje. A proto můžeme již dnes vědět, za jaké ceny se bude stavět v roce 2023.
Ceny porostou pomaleji. Důvody jsou jiné. Mzdy, energie a úvěry.
Také v příštích letech ceny stavebních materiálů porostou. Paniku vystřídají racionální důvody růstu cen. A tempo tohoto nárůstu se více přiblíží k obvyklému 5% meziročnímu nárůstu, na který byl obor celé roky zvyklý.
Články těšící se na pokles cen stavebních hmot a výrobků nevycházejí z reálné znalosti trhu. Výrobci materiálů čelí a budou čelit třem silným tlakům zvyšujícím ceny. Budou se muset vypořádat s nárůstem cen energií. A bohužel výroba stavebních hmot je energeticky náročná. Budou se muset vypořádat s velkým tlakem na mzdové náklady. Když odbory celkem tvrdě roztáčejí tuto inflační přísadu. A musí se vypořádat s vysokou cenou úvěrů. Naprostá většina technologií a strojů je v Česku pořízena za úvěrové peníze. Zásahem ČNB se cena takového úvěru posunula z 1,25 % ročně na 8 % ročně. A to už je bomba, která se v cenách výrobků projevit musí.
Betonová pumpa (šving) je klasickým příkladem, jak se vysoké úroky okamžitě projeví ve vyšší ceně konečné stavby. Betonárky, které pumpy pronajímají, je financují pomocí úvěrů. Úvěry se jim prodražily pětinásobně. Každý jeden pronájem nás tak nově přijde o 4.500 Kč více. Pumpu použijeme podle typu domu čtyřikrát, či pětkrát. Tedy vlivem vysokých úrokových sazeb je dům o 18.000 Kč dražší. Aniž by došlo ke změně materiálové kvality. Jen dražším úrokem.
Plus 8 % v roce 2023
Cenoví analytici ES odvedli úžasnou práci. Komunikovali se všemi klíčovými výrobci materiálů. Komunikovali s těmi, kteří vytvářejí ceny výrobků. Zjistili pohyb cen materiálů pro další měsíce i důvody těchto pohybů. Vytvořili velmi přesný model a již dnes nám ukázali, za jaké ceny budeme domy stavět v roce 2023. Za ty stovky hodin precizní práce mají mé velké díky.
8% je stále vyšší míra zvyšování cen nežli v běžných letech. Ale rozdíl již není úplně velký. Na nárůst 5% meziročně jsme 30 let zvyklí. Každý rok se o cca 5% zvýšily ceny domů. Tempo +8% znamená, že jsme již jen 3% od normálu. A to mne přijde jako velmi dobré zklidnění situace.
Navíc důvody růstu budou mnohem více racionální a předvídatelné.
Jak se změní ceny Vaší budoucí stavby.
Pro lepší a úplné pochopení jsem na častém domě Blanka 3 (podlažní, 5+1) namodeloval, které položky se příští rok zvýší a proč. Dostanete tak zcela unikátní vhled a přímo mikroskopická data našich analytiků. 🙂
Zemní práce a výkopy Vás nově přijdou o 8.800 Kč dráže. Důvodem je hlavně vyšší cena úvěru na stroj (bagr), zvýšené náklady na naftu a také vyšší hodinová odměna strojníka.
Beton v základech zdražil jen o 2 %, doprava o 5 %. Opět hlavně vyšším úrokem na pořízení speciálního nákladního vozu (domíchávač). Celkově se základy betonem prodraží o 4.200 Kč.
Betonové pumpy +18.000 Kč. Jde o čtyři použití pumpy. Prvá do základových pasů. Druhá do základové desky. Třetí na věnce a překlady. Čtvrtá pak na zalití stropu a dvoupodlažního domu. Jak jsme si již ukázali, naprostá většina tohoto nárůstu tkví ve vysokých sazbách ČNB.
Stavební ocel použitá v základových pasech a základové desce bude o 11 % levnější. Položka se sníží o 11.000 Kč. Původní ocel dovážená z Ukrajiny je nahrazena dovozem z Turecka. Stále podstatně dražší nežli cena před dvěmi roky. Zároveň však již očištěna od paniky, a tedy reálná cena nižší nežli před pár měsíci. Další pokles ceny oceli je možný a pravděpodobný.
Dřevo na bednění zvyšuje cenu o 8 %. Nárůst této položky bude však pro její malý rozsah zanedbatelný. Do 1.000 Kč.
Cena zdiva zůstává. Hurá. A termíny dodání se zkracují. Dvakrát hurá.
Stropní vložky Miako +10 % Celkově i s prací Vás strop nově přijde dráž o 33.000 Kč. Domy jednopodlažní pochopitelně strop neřeší.
Omítky vlivem mírné úpravy hodinové mzdy dražší o 5.000 Kč.
Sádrokartony zvyšují na celkové skladbě cenu o 15 %. Na domu znamenají nárůst o 7.500 Kč.
Radost nám neudělaly hydroizolace. Hydrobit zvýšil svoji cenu o celkem šílených 46 %. Nárůst o 10.000 Kč (7.000) na ceně domu. Výši tohoto nárůstu se nám tak úplně nepodařilo pochopit. Část je jistě nárůst ceny ropných produktů. Část nárůst energií. Přesto za těmito 46 % je zřejmě i částečný kalkul a zvýšený profit výrobce. Materiál zatím nemá srovnatelnou náhradu v lepší ceně.
Stejně tak v dalším růstu pokračují tepelné izolace. Isover +31 %, Rockwool +25 %. Celkové zvýšení na ceně domu o 24.000 Kč (11.000). U tepelných izolací věříme v pozdější poklesy cen. Zatím však i vlivem stále neuspokojené poptávky ceny rostou.
Zateplovací fasádní systém Baumit +21 %. Zvýšení o 27.000 Kč (12.000).
Vnitřní instalace v domě – nárůst celkově o 25.000 Kč. Jde hlavně o zdražení drobného instalačního materiálu a kabelů.
Tesařské krovy +19.000 Kč. Zhruba polovina zvýšení je způsobená cenou dřeva. Polovina pak růstem ceny této odborné práce.
Betonová krytina +10 % a celkově na domě 10.000 Kč. Převážně pak vlivem energií a mzdových nákladů u výrobce tašek.
Vnitřní dveře foliované – nárůst o 25 %. Na domě pak 6.000 Kč. Zde je pak zajímavý přístup výrobce, který sundal ceníky ze svých stránek. A ceny sděluje jen při závazné objednávce. I k takovým kotrmelcům se část oboru začíná uchylovat.
Doba her, doba slev.
Očekávat pak můžeme dobu cenových her. To když výrobce polystyrénu ve svém ceníku zvýší cenu o 46%, aby se za týden rozběhla “akce” velké slevy stavebních materiálů. Kde se na stejný polystyrén udělí akční měsíční sleva 45%. Aby jste pak všechny české noviny přinesly informaci o tom, že ceny stavebních materiálů prudce zlevňují. 😀
Čas her.
Stejné se děje například na fasádním zateplovacím systému a také na hydroizolacích Hydrobit. Vysoké zvýšení ceníkových cen dalo možnost později poskytnou časově omezené slevy, které nikoho nic nestojí.
Do výčtu zvýšení jednotlivých položek, jsem Vám tak dal u těchto položek do závorky zvýšení při započtení slev.
Kdo neudrží cenu práce, poroste mnohem více. Nůžky se budou dále rozevírat.
Složitá doba začne rozevírat nůžky jednotlivých nabídek. V ES jsme od ledna 2021 do června 2022 zvýšili ceny domů průměrně o 12,5 %. Bylo to mnohem méně, nežli byl cenový růst většiny společností na trhu. Ve stejném období jsem viděl cenová zvýšení o 100 %, o 50 %, případně o 30 % u dvojky českého trhu v oblasti výstavby dřevostaveb. Důvodem těchto rozdílů byla analytická a výrobní slabost. Snaha některých zajistit se na další vlny nepředvídatelného, případně sanovat minulé ztráty. Čím slabší měly některé společnosti schopnost cenové analýzy, tím větší vatu si musely dávat. A rozdíly v celkové ceně byly opravdu brutální. Stejný dům jste tak mohli koupit za 4.000.000, a snadno také za 6.000.000.
Doba nejistoty pro mnohé přetrvá. Tentokrát na úrovni ceny práce. V ES očekáváme meziroční nárůst ceny domů o 8 %. To je velmi solidní v prostředí, kde je obecná inflace dvojnásobná. Ne skvělé, leč slušné. Ten nárůst je menší nežli jinde, protože čerpáme velké zázemí ve vlastní výrobní kapacitě a schopnosti nezvýšit cenu práce.
Stavitelé, kteří nemají srovnatelnou stabilitu ve své výrobě, budou ve velké nejistotě. Trh práce ve stavebnictví prochází obdobím silného tlaku na hodinové odměně za odvedenou práci. Slabí tak budou muset své ceny zvyšovat značně nad nutných 9 %. U slabších společností tak očekávám meziroční nárůst na úrovni dvojnásobné. Tedy v rozmezí 18–20 %.
Také v letech 2024 a 2025 kolem +8 % ročně.
Také pro roky 2024 a 2025 očekávám růst kolem 8 % ročně. Váha se v těchto letech přesune více z růstu cen materiálů do růstu ceny práce špičkového řemeslníka.
V letech 2024 a 2025 se pro výrobce materiálů sníží cena energií a také cena financování. Zároveň se jim zvýší mzdové náklady na pracovníky fabrik a zřejmě se rozhodnou pro růst marží. Cena materiálů tedy neklesne a zároveň neporoste, nebo poroste jen o nízká procenta.
Kvalitní práce bude rok od roku vzácnější. Nefungující učňovské školství činí z dobrého řemeslníka mimořádnou vzácnost. Kvalitní práce bude mít svoji cenu. Právě cena řemeslníků bude v dalších letech motorem růstu cen v oboru.
Meziroční nárůsty cen domů o 9 % spojené s významným poklesem úrokových sazeb hypoték a stálým pomalým růstem průměrné mzdy vytvoří zpět udržitelné prostředí. Rodina, kde budou oba partneři pracovat, dosáhne na financování svého domu a pozemku i bez dalších vlastních úspor.
Podle modelů, které v ES máme, by k bezpečnému financování mělo stačit, pokud pár dohromady vydělává někde kolem 40.000 Kč měsíčně. To znamená pořád velmi slušně dostupné bydlení ve vlastním rodinném domě.
Tak teď už si jen přeji, ať nám do našich prognóz nepřiletí něco, co zatím vidět není. K tomu nám všem držím palce. 👍
Pěkné dny David Mencl
8 komentářů k tomuto článku
Doplnkyvyzivy24
Tento článek je poutavý a užitečný. Na jiných webech někdy formátování textu volá po pomstě do nebes. Když vidím zeď s textem, prostě odejdu. Vhodné rozestupy a obsah zde. Určitě sem budu chodit častěji 🙂
David Mencl
Děkuji 🙂
Andrea Petáková
Dobrý den,
zajímalo by mě, jak může rodina s příjmem 40.000kč dosáhnout na pozemek a dům, jestliže splátka hypotéky na 3.000.000 se pohybuje kolem 15.000kč měsíčně, a to je částka, za kterou se dnes již často nedá koupit ani pozemek. Se současnými cenami je bydlení ve vlastním (ať už dům nebo byt) nedostupné pro drtivou většinu lidí, i s nadprůměrnými příjmy. Koupě pozemku a stavba domu se ve skromnější lokalitě dostanou na 8.000.000kč, a to už je splátka kolem 40.000kč měsíčně, přičemž by příjem do rodiny musel být kolem 80.000kč čistého a museli by mít hodně našetřeno, aby vůbec takovou hypotéku dostali. Dá se samozřejmě postavit dvougarsonka někde mimo civilizaci, kde se dá dostat na 4.000.000 za pozemek i stavbu, ale to jistě není obvyklý nebo průměrný případ.
Za přehled vývoje cen děkuji, je pěkný.
David Mencl
Dobrý den Andreo.
Já bohužel nevím z jaké lokality pocházíte. Ceny pozemků jsou v různých místech Česka naprosto různé.
Opatrný bych také byl na splátky od oka. Na webu ES máte u každého domu přesnou kalkulačku. Doplníte cenu pozemku, který jste si vybrala a dostanete přesnou splátku za dům a pozemek. V 80% případů je splátka nižší nežli lidé očekávají.
Dům a pozemek za 8.M budou znamenat měsíční splátku průměrnou splátku hypotéky 30.000,-Kč měsíčně. To je hrana co by rodina s dvěma průměrnými příjmy měla zvládnou. Průšvih je pokud žijete v drahé lokalitě a Vaše příjmy nejsou ani průměrné. Tam se pak průnik řešení začne zavírat.
Pěkné dny David Mencl
Roman Oubrecht
Ahoj Davide,
musím ocenit Tvojí analýzu k vývoji cen v našem oboru. Prognóza je optimistická a jsem stejného názoru, že reálná.
David Mencl
Ahoj Romane, děkuji.
Ještě nám do situace trochu “hodili vidle” hoši od Ytongu a minulý týden Bramac. Situace se však začíná uklidňovat. Příští rok již bude pohodovější.
Pěkné dny David Mencl
Roman Šrámek
Říci beton zdražil o 2%…to snad ne. V průměru jen beton zdražil od jara roku 22 do února roku 23 cca o 25% !!! A v dalších položkách až zavádějících se dá pokračovat. Mohu Vám říct, že zdražení v průměru na poměry našich zemních prací ve dvou o cca 8 % není pravda. Celkové rozpočty na zemní práce jsou dnes u nás + 12% – 18%, u menších akcí s materiálem např. zhotovení dlažeb apd. je navýšení i 25%.
David Mencl
Předně dobrý den Romane.
Vy jste nepostřehl značný časový posun a ten je postavou Vašeho neporozumění.
Článek jsem vydal začátkem srpna 2022. U betonů došlo k podstatného zvýšení ceny v lednu 2023. Je tedy Romane pochopitelné, že článek vydaný v srpnu odráží informace známe ze srpna a naopak nepracuje s informací, která nastane o 6 měsíců později. 🙂
Zvýšení cen betonů v roce 2023 je opravdu podstatné. A i toto zvýšení stále zapadá do naší prognózy, že se ceny domů v roce 2023 zvýší o 8%.
Je třeba být přesný. Článek mluví o celkovém zvýšení ceny domu o 8%. To Romane není totéž, že se všechny materiály a všechna práce zvýší přesně o 8%. Nikoliv. Některé materiály (jako betony) zvýší cenu více. Jiné vůbec. Některé zlevní. Všechny tyto pohyby dohromady pak učiní ve výsledku růst cen nových domů o 8%.
Je to takto více srozumitelné?
Pěkné dny David Mencl