Hypotéky čeká Úrokový tobogan

Úroky hypoték čeká v roce 2024 velký pokles. Větší, nežli mnozí čekají. A způsobený nejen poklesem sazby České národní banky.

Překvapení vycházející z chybného pohledu.

Mnozí byli překvapeni únorovým snížením sazby Centrální banky o 0,5 %. Bylo to však překvapení vyvolané chybným čtením dat.

Mnozí dělají chybu, že sledují roční ukazatel inflace. V ročním ukazateli se každý měsíc mění jen 1/12 z celého obrazu. Tedy i velká změna jednoho měsíce jen málo ovlivňuje celý obraz. Pohled na roční inflaci má tedy příliš velkou setrvačnost pro pochopení rychle se dějících změn.

Rozumnější, avšak také těžší je sledovat měsíční rozdíly. Ty ukazují daleko rychleji to, co se s ekonomikou kolem nás děje. Bohužel sledování měsíčního rozdílu inflace je náročné na přemýšlení. Musíte hodně přemýšlet, abyste dokázali v trendech oddělit jednotlivé roční vlivy. Vánoční prodeje. Lednová přeceňování. Velikonoce. Dobu dovolených. Sledovat měsíční vývoj znamená mnohem více přemýšlet. A proto většina sleduje raději roční ukazatel inflace, kde se jednotlivé roční vlivy zahrnují opakovaně a přemýšlet o nich tedy nemusí.

Kdo sledoval v prosinci roční inflaci, ten viděl ještě stále celkem vysoké inflační číslo 6,9 %. Kdo se však podíval na meziměsíční inflaci, ten místo inflace zřel deflaci -0,4 %. Deflace v prosinci, v době vánočních nákupů, to už bijí zvony na poplach.

Co Vás jako spotřebitele možná těší, to každého centrálního bankéře upřímně děsí. Deflace (snížení cen) je ještě mnohem větší průšvih nežli vysoká inflace. Deflace jeden měsíc je v pohodě. Deflace dlouhá, spojená se stagnující ekonomikou je opravdu temný scénář.

Kdo tedy své úsudky staví na informaci o roční inflaci, ten byl v únoru překvapený, když ČNB snížila centrální sazbu o 0,5 %. Kdo sleduje vývoj více detailně, toho velké snížení nepřekvapilo. A nepřekvapí ani všechna ta další, která budou následovat.

Rychlý pokles na straně ČNB.

V únoru ČNB ještě neměla výsledky lednové inflace. Lednová inflace je důležitá. V lednu většina výrobců přeceňuje své ceníky. A tak lednová inflace bývá ta jasně nejvyšší z celého roku.

Rozhodovat o sazbách bez znalosti lednové inflace je obtížné. Proto mnozí ekonomové očekávali, že centrální bankéři budou zdrženliví a únorovou sazbu nezmění, nebo ji změní jen o 0,25 %. K opatrnosti však nedával prostor údaj o prosincové deflaci spojený se špatnými čísly české ekonomiky.

Prosincové číslo ukázalo České národní bance, co lidé v průmyslu již několik měsíců věděli. Úroková sazba ČNB zašla až příliš vysoko a byla na vysoké hladině držená příliš dlouho. Při hašení požáru inflace jsme si tak poškodili ekonomický růst, který tak zásadně potřebujeme a budeme potřebovat, abychom ufinancovali všechny své sociální transfery.

Snížení sazby v únoru o 0,5 % bylo logickým a snadno předvídatelným krokem.

Dnes máme inflační čísla za leden. Kdo sleduje roční inflaci, je překvapen poklesem z 6,9 % na 2,4 %. Kdo sleduje inflaci meziměsíční, ten překvapený není. Měsíční inflace mezi prosincem a lednem je 1,5 %. To je na leden inflace velmi nízká. Dává tušit za celý rok inflaci někde kolem 2 %.

V době, kdy ČNB v únoru snižovala sazbu o 0,5 %, očekávala za leden horší čísla. Roční inflaci 3,0 %. Opět jsou doručena čísla výrazně nižší a opět se tak otevírá cesta k dalšímu výraznému snížení sazby na zasedání 20.3. a 2.5… Rozum a čísla ukazují na snížení o 0,75 % v březnu a 0,5 % v květnu. Ovšem snižovat centrální sazbu o 0,75 %, to už musíte mít velkou odvahu, čelit velkému křiku salónních ekonomů. Tedy nepřekvapila by mne ani opatrnost centrálních bankéřů a snížení o 0,5 % a 0,5 %.

Každopádně za půl roku klesne centrální sazba o 2 %, což už je pěkný fičák.

Vysoké marže bank.

Pokles sazeb na úrovni ČNB pak nebude jediným důvodem k velkému poklesu úroků hypoték. Druhým důvodem bude snížení dnes extrémně vysokých sazeb bank.

Banka, která Vám poskytuje hypotéku, sama peníze pro Vás nakupuje v takzvaném úvěrovém swapu. V prosinci byla cena takových peněz pro banku 3,5 % na pětiletém balíku. Běžná marže banky je od 1 do 1,4 %. Podle banky a také podle rizikovosti klienta. Tedy při ceně peněz 3,5 % a 1,2 % marži Vám měla v prosinci Vaše banka nabídnout hypotéku za 4,7 %. Ovšem to se nedělo. Když jste v prosinci šel pro hypotéku, dostal jste nabídku 5,89 %. Jinými slovy banky v této době na hypotékách uplatňovaly astronomickou marži 2,39 %. To je o 1 – 1,3 % více, nežli je obvyklé a snad i slušné.

Mám dobré důvody se domnívat, že nic se neděje náhodně. Mám velmi dobré důvody se domnívat, že tři největší banky KB, ČS a ČSOB jednají ve shodě. A shoda mimo jiné pomáhá držet vysoké marže. Ovšem jednání ve shodě je v Česku i ve vyspělém světě trestný čin kartelové dohody. Tak toto téma raději rychle opusťme.

Sečteno, podtrženo. Banky samotné, pokud „pustí šťávu“ a sníží své, nemravné marže, mají prostor zlevnit hypotéky hned o 1 %. K tomu vlivem ČNB bude klesat cena peněz o 2 % k červnu 2024. Při ideálním průběhu se můžeme velmi rychle těšit na úrok blížící se k 3,1 %.

Katastrofální nejistota bank.

Aby z tohoto mého Blogu nevyšly banky jen špatně, doplním jeden podstatný důvod, který je vede k uplatnění vyšší marže. Vinou chybného rozhodnutí ČNB pracují banky v ohromné nejistotě.

Zákon o Spotřebitelském úvěru byl napsaný, stejně jako mnohé jiné zákony, velmi nejednoznačně. Říká, že kdo předčasně opustí fixované období hypotéky, ten zaplatí bance její náklady. Co už zákon nespecifikuje je to, jaké náklady se tím myslí. Česká národní banka později doplnila tento zákon výkladem, který říká, že jde o administrativní náklady, nikoliv náklady na pořízení peněz. Tento výklad ze strany ČNB se stal katastrofální chybou, která má schopnost zásadně ohrozit zdraví českých bank.

Vysvětlím to tímto příkladem. V prosinci jste přišli do české banky pro hypotéku. Ve smlouvě jste se dohodli na pětileté fixaci. Banka si pro Vaši hypotéku koupila pětiletý balík za 5 x 3,5 %. Banka nemá možnost tyto peníze vrátit dříve. Jednoduše po dobu pěti let zaplatí za každý rok 3,5 % úroku.

Pokud dodržíte svoji smlouvu, pokud dodržíte fixaci pěti let, neděje se nic špatného. Problém nastane, pokud se rozhodnete smlouvu nedodržet a peníze vrátíte třeba za rok. Banka peníze vrátit nemůže. Hodnota peněz na trhu klesla třeba o 1,5 %. A tak banka, která Vám půjčila 10.000.000,- Kč, další čtyři roky na Vašem nedodržení smlouvy prodělá 150.000,- Kč každý rok. V době prudkého poklesu hodnoty peněz přijde banku Vaše nedodržení smlouvy na 600.000,- Kč.

Výklad České národní banky je paskvil. Přivádí banky do velké nejistoty a ty pak reagují vysokou marží. Nejistotu bankovních domů vyřeší novela zákona o Spotřebitelském úvěru. Ta nabývá účinnost od 1.9.2024. Pro banky není úplně perfektním řešením, ale alespoň jim kompenzuje část té ztráty. Banky tedy budou chtít vysoké marže ještě několik měsíců držet a s těmito se přiblížit k termínu nového zákona. Dá se velmi reálně předpokládat, že pokud by ČNB neučinila tuto hrubou chybu, nemuselo mnoho rodin refixovat své hypotéky s úrokem o procento vyšším, nežli byl úrok reálný. ☹️

Na kvalitu českých zákonů a jejich výkladů nezbývá nežli říci: Ach jo.   

Přichází velký pokles úrokových sazeb.

Tedy závěrem víme, že jsme v období velkého poklesu úrokových sazeb. U centrální banky předpokládám rychlé zlevnění peněz o 2 %. A samy banky, věřím, sníží svoje marže a přispějí k dalšímu zlevnění o cca 1 %. Hypotéka za 3 – 3,5 % je hypotéka za naprosto normální sazbu. Tedy vítejme zpět v normálních dobách.

David Mencl

Related Posts