Připravte si hypotéku chytře

Dnes o tom, proč Vás u dobře nastavené hypotéky růst sazeb nestresuje a nejspíš ani nezajímá. O tom, jak si připravit hypotéku, která bude nejlepším bankovním produktem Vašeho života. 

Radost z hypotéky místo paniky z růstu úroků.

Dům má být místem radosti. A hypotéka klíčem k odemčení této radosti. Rozhodně pak nemá být důvodem ke stresu proto, že se zvyšují úrokové sazby. V Česku obvykle používáme cestu regulací a příkazů místo vysvětlování a zvyšování ekonomické gramotnosti. Dnes zjišťujeme, že tato cesta regulace naprosto nefunguje. A že máme obrovské množství hypoték bez porozumění a bez zajištění na zvýšení úroků. Hypoték, které vedou ke stresu při zvyšování sazeb. 

Zbytečně. 

Při správně nastavené hypotéce a při správné kombinaci se spořením není důvod se změny sazeb obávat. Naopak opakované růsty i poklesy úroků jsou běžnou součástí každé dlouhodobé hypotéky. To by lidé věděli, pokud bychom více než na regulaci kladli důraz na gramotnost. 

Jsem součástí oboru. Cítím se být spoluodpovědný. Mnoho let dávám rady svým kamarádům, svým klientům i lidem, které vůbec neznám a jen mi napíší na Blog či do e-mailu. A až dnes mne napadlo napsat jednoduché rady do mého Blogu a zpřístupnit všem. Někdy to nejvíce zjevné nevidíme.

Tak to tedy napravuji a přicházím s návodem, jak si nastavit hypotéku dobře. Jak mít svoji Chytrou hypotéku. 

Hypotéku si vždy nastavujte na dlouhodobou průměrnou sazbu a proti výkyvům se chytře zajišťujte.

Mnohým to bude těžko uvěřitelné, ale i já jsem byl kdysi mladý. 🙂 A i já jsem splácel svoji hypotéku. Když jsem si svoji hypotéku vyřizoval, zajímala mne mnohem více dlouhodobá průměrná sazba než ta aktuální. Z dlouhodobé sazby můžete vypočítat, kolik opravdu budete za svůj dům po celou dobu splácet. Ověřit si, že hypotéka bude bezpečná a také se zajistit na krátká období, kdy sazby výrazně vyrostou. 

Právě to zajištění dnes mnohým schází a to je vrhá do nervozity a neklidu. Zbytečně. 🙁 

Pokud si vyberete dům 4+1 s pozemkem za celkovou cenu 5,5 milionu, bude Vaše dlouhodobá splátka kolem 21.000,- Kč měsíčně. S touto dlouhodobou splátkou tedy má počítat Váš rozpočet. 

Během splácení hypotéky pak zažijete mnoho roků, kdy bude splátka významně nižší než průměr. Dlouhé roky budete splácet kolem 18.000,- Kč. A zažijete také období (kratší), kdy splátka bude třeba 25.000,- Kč. 

Když posuzujete přiměřenost své hypotéky, není rozumné vycházet z krajních pozic úrokových sazeb. Nedá Vám to dobrou představu, pokud počítáte s nejnižší nebo s nejvyšší sazbou. Správným a relevantním údajem je pro Vás splátka dlouhodobého průměru. Ta Vám říká, kolik za svůj dům za 30 let opravdu zaplatíte. A kolik budete muset po celý svůj život v různě měnících se situacích vydělávat.

Spojte hypotéku se spořením na důchod. Chytře si tak “zafixujte” měsíční splátku po celou dobu splácení.

Dlouhodobá měsíční splátka by neměla být tou maximální, kterou rodinný rozpočet zvládne. I po zaplacení dlouhodobé splátky by měla v rodinném rozpočtu zůstávat malá částka jako rezerva.

V této malé rezervě je klíč k Vašemu klidu po celou dobu splácení hypotéky. Rezervu použijete jako plovoucí spoření. Když jsou sazby nízko a splátka hypotéky je tedy nižší, pak spoříte více. Když sazby vzrostou, spoříte méně nebo dokonce po omezený čas vysokých splátek hypotéky nespoříte nic. 

Zase v našem příkladu. Když je vaše hypotéka na průměrné sazbě (21.000,- Kč), pak ke své splátce hypotéky spoříte další 2.000,-Kč měsíčně na důchod. Když sazby klesají (18.000,-Kč), tak spoříte měsíčně 4.000,-Kč. Když sazby vzrostou, spoříte méně a když dosáhnou vrcholu, tak krátce přestanete spořit úplně. 

Jde o automatický proces. Pohyb sazeb Vás neznepokojuje. Není důležité, jaká sazba je v úterý a jaká ve čtvrtek. Důležité pro Vás je, jaká průměrná sazba bude Vaši hypotéku provázet po celou dobu splácení. Spojení hypotéky a spoření Vám přinese: 

• Předvídatelnost. Po celou dobu třiceti let splácení tak víte, že Váš výdaj za hypotéku a spoření na důchod bude 23.000,- Kč měsíčně. Stále stejný výdaj bez ohledu na měnící se sazby. 
• Víte, že za třicet let budete mít zaplacený svůj dům. A že jeho hodnota bude značná. Budete tedy bohatí lidé.
• A víte také, že jste naplnili velmi slušný rezervní kapitál. Třeba na důchod. 
• Klid. Změna úrokových sazeb Vás nechává v klidu. Sazby mění poměr Vašich plateb na jednotlivé produkty. Nikoliv celkovou výši. Změna tak neohrožuje klid Vašeho rozpočtu. 

Čas pracuje pro Vás.

Pokud máte hypotéku, pak čas pracuje pro Vás. A pracuje opravdu silně. 

Postupem času peníze ztrácejí hodnotu. Dokonce i ty, které bance dlužíte. Až za třicet let vrátíte poslední část půjčky, bude hodnota peněz k dnešku méně než poloviční. Hodnota Vaší nemovitosti naopak velmi roste. Pokud jste dnes pořídili nemovitost za 5.000.000,- Kč, bude její hodnota za třicet let více než 20.000.000,- Kč. 

A co je nejdůležitější, splátka bude po celou dobu Vašeho splácení stejná. Průměrná mzda však postupně roste. Pokud bude Vaše mzda kopírovat trend mzdy průměrné, pak bude hypotéka z Vašeho rozpočtu ukusovat stále menší část. 

V našem příkladu domu 4+1 s pozemkem je dnes dlouhodobá splátka (21.000,- Kč) na úrovni 52% jedné průměrné mzdy. Jak poroste průměrná mzda, bude váha této splátky postupně klesat. Za pět let to bude 39 % průměrné mzdy. Za deset let už na splácení své hypotéky budete potřebovat méně než čtvrtinu průměrné mzdy. Za dvacet let tak výše splátky Vaší hypotéky za dům nebude pro rodinný rozpočet stresující. Zároveň je možné, že v té době využijete program ES Výměny domu a zvýšené možnosti svého rozpočtu využijete k výměně domu za jiný, nový. 

Postupný pokles náročnosti splátky hypotečního úvěru na rodinný rozpočet je jedním z důvodů, proč se hypotéky po celém vyspělém světě staly nejpoužívanějším produktem k financování bydlení. A je to zároveň efekt, který si většina českých klientů bank umí jen málo uvědomit a představit. 

Jaké zvolit doplňkové spoření?

V principu chytře nastavené hypotéky kombinujete hypotéku s druhým doplňkovým produktem – spořením. Když splátky hypotéky klesají, spoříte více. Když stoupají, spoříte méně nebo vůbec. Spoření jednoduše dorovnává stabilní hladinu Vaší měsíční platby. Platíte stále stejně bez ohledu na výši úrokových sazeb. 

Kamarádi i klienti se mne často ptají, jaký mají zvolit produkt spoření. Na to je celkem složitá odpověď. Pro každého je totiž více či méně vhodná jiná forma. Obecně budete volit mezi možností bez rizika s nižším výnosem nebo s mírným rizikem a vyšším výnosem. Případně pak kombinací obou možností. 

Kdo dává přednost cestě bez rizik, tomu doporučím klasické stavební spoření se státní podporou. U stavebního spoření při průměrné měsíční úložce 2.000,- Kč za třicet let spoření naspoříte 1.000.000,- Kč . 

Kdo unese i mírné riziko, ten se asi podívá na možnost investování do akcií. Třeba prostřednictvím www.portu.cz. Tam je již riziko vyšší a také přirozeně vyšší zhodnocení. Při pravidelném ukládání částky 2.000,- Kč půjdete za třicet let do důchodu s naspořenou částkou zhruba 6.000.000,- Kč. 

Svým přátelům často doporučuji kombinaci obou možností. Část peněz ukládáme do stavebního spoření a část do akcií. Tím, že využíváme také zhodnocení hodnoty nemovitosti, vlastně velmi dobře rozkládáme rizika budoucího vývoje. 

Pro případy nepřízně 

Každému přeji snadnou cestu životem. A nejčastěji jdou po snadných cestách ti, kteří přemýšlejí i o zadních vrátkách. O plánu B pro případ nepřízně. Kdo plán pro nepřízeň má, většinou ho nepotřebuje. 🙂 Také chytrá hypotéka musí mít svůj plán B. A dokonce několik plánů B. 

Spoření, které použijete, by mělo být zcela volné. Tedy peníze, na které můžete kdykoliv sáhnout, pokud se objeví nečekaná komplikace. Nečekanou komplikací pak nesmí být, že si chcete koupit nové auto. To už je však o disciplíně, to si necháme na jiný Blog. Tedy prvou možností v náročné době budou peníze ušetřené a zhodnocené ve spořícím produktu. 

V nouzové situaci také můžete svůj dům vždy prodat. Hypotéka Vám v tomto nebrání. Pokud svůj dům postavíte dobře, bude jeho hodnota od prvého dne vždy vyšší, než je dluh bance.

Ekonomky své domy staví dobře. Také proto svým klientům nabízejí možnost vrácení domu. V takovém případě klient ES dostane zpět všechny peníze, které doposud za splácení zaplatil. Jinými slovy, vrátíte-li dům zpět za pět, deset či třeba dvacet let, ES zaplatí zbylý dluh bance a vám se vrátí všechny vaše splátky hypotéky i jiné platby, které jste se stavbou domu měli. Jinými slovy, pět let jste bydleli zadarmo. Jen za spotřebované energie. I tato možnost je součástí toho, čemu říkám Chytrá hypotéka. 

Hypotéka má být nejlepším finančním produktem Vašeho života.

Stavím domy třicet let. Jsem bytostně přesvědčený, že život ve vlastním domě činí lidi více šťastnými. Dává vztahům větší šanci dozrát do kvalitního trvalého vztahu, který po celý život svoji hodnotu neztratí, či dokonce zvyšuje. A jsem také přesvědčený, že život ve vlastním domě činí lidi nejen více šťastnými, ale i více bohatými.

Hypotéka je k životu ve vlastním domě skvělý nástroj. Klíč, který tuto možnost odemyká. Tak snad Vám tato má rada pomůže nastavit si dobrou hypotéku, která Vás nebude stresovat, která Vám pomůže zhodnotit Váš majetek a hlavně která Vám umožní prožít šťastnější život. Vám i Vašim dětem. Pokud se mi to podaří, pak má moje snaha smysl. Za Váš komentář pak budu velmi rád.

S přáním šťastného života David Mencl 

Related Posts