Dnes o tom, jak se mění dostupnost bydlení ve vlastním rodinném domě. Proč nám nepomůže ohlížet se zpět. Kdo si má s řešením pospíšit. A jak se bude dostupnost proměňovat v horizontu dalších let.


Pohled zpět už nepomůže

Jasná věc. Před třemi roky jsme pro klienta koupili krásný pozemek za 750.000,-Kč. Dnes stejný kupujeme za 2.300.000,-Kč. Před třemi roky jsme krásný dům 4+1 postavili za 2.500.000,- dnes jsou to miliony tři.

Raduji se svými klienty, kterým jsme stihli postavit domy v těchto skvělých cenách. Kdo své záclony již pověsil, je velkým ekonomickým vítězem této doby. Hodnota těchto domů se během velmi krátké doby zvýší na dvojnásobnou. Před třemi roky pořídili dům za tři miliony a dnes má hodnotu šesti.

Mnoho z těchto rodin využívalo program Mladá rodina či Nulová hotovost. Tedy do stavby domu vstupovali bez majetku. Po několika letech jsou však majiteli nemovitosti, u které je hodnota o miliony vyšší nežli zbývající dluh na hypotéce. Aniž si to mnozí uvědomují, stali se během krátké doby opravdu bohatými.

Také díky programům, které jsem pro tyto rodiny vymyslel. A to mne upřímně naplňuje velkou radostí. Píši tyto řádky a cítím se i za své klienty šťastný.

Pokud někdo před třemi roky své bydlení odložil větou: ”Ještě počkáme.” pronesl nejspíše nejdražší slova svého života. Tak to bohužel je. Ohlížet se zpět však žádný smysl již nemá. Staré ceny se nikdy nevrátí. Tento vlak už dávno odjel. Dnes má smysl přemýšlet co přinese zítřek. A i to je pohled mimořádně zajímavý.

Kde jsme dnes

Pojďme se tedy rychle zorientovat kde jsme dnes. Za jaké ceny jde dnes pořídit vlastní rodinný dům a hlavně za jakou splátku hypotéky.

Kristýna 27 E – pohodový bungalov
Skvělý přízemní dům Kristýna 27E postavím svým klientům v plném provedení a nejvyšším standardu za 3.500.000,-Kč. Pokud k tomuto přidám pozemek za 2.000.000,-Kč bude mé klienty čekat splátka 15.000,-Kč pokud nepřekročili věk 30 let a využijeme nejdelší možnou splatnost 40 let. Případně 18.000,-Kč pokud splatnost upravíme na třicetiletou.

O takovém domě může uvažovat rodina, která má společný příjem alespoň 30.000,-Kč (splatnost 40 let) případně 34.000,-Kč (splatnost 30 let).

Kristýna 27 E

https://www.ekonomicke-stavby.cz/domy/kristyna-27-e

Kristýna je dům nabízející bydlení bez kompromisů. Najít pozemek za dva miliony je také stále dobře reálné.

Potřebný příjem 30.000,-Kč stále ukazuje, že v Česku dokáží postavit dům dva mladí lidé, kteří mají dva platy podstatně nižší nežli jsou platy průměrné.

Dominik 7 – luxusní městský dům
Pojďme v ověření dostupnosti ještě kousek dál. Ne vždy se hodí stavět dům typu Bungalov. Podívejme se tedy na městské domy s integrovanou garáží, které je v mnohých městských územních plánech povinnou součástí domu. Pro příklad jsem vybral dům Dominik 7. Dům s dispozicí 5+1 a s garáží, který svým klientům v nejvyšším standardu postavím za 6.250.000,-Kč. K domu pak vybereme dražší pozemek za tři miliony.

Klienty pak čekají splátky 25.000,- měsíčně při splatnosti 40 let. Případně 30.000,-Kč měsíčně při splatnosti 30 let. A uvažovat o takovém domě mohou rodiny s příjmem od 41.000,-Kč (30let) a 47.000,-Kč (40let).

https://www.ekonomicke-stavby.cz/domy/dominik-7

Rodinný dům je v Česku stále dostupnější nežli jinde

Průměrná mzda je aktuálně kolem 38.000,-Kč. Jedna průměrná mzda tak stačí na pořízení velmi hezkého rodinného domu včetně pozemku. Dům obvykle staví pár a i dvě mzdy 15.000,-Kč měsíčně umožní mladému páru postavit vlastní dům. V Česku jen 11% aktivních lidí pobírá mzdu nižší nežli je 15.000,-Kč měsíčně. Pohledem na poměr mzda / splátka se tak možnost vlastního domu ukazuje v Česku i v dnešních cenách významně dostupnější nežli třeba v Německu, Španělsku či třeba Portugalsku.

Detailnějším pohledem je již situace trochu složitější.

1) Mnoho stavebních firem staví své domy za významně méně příznivé ceny nežli ES. Výpočet se tím začne zhoršovat.


2) Důležitým parametrem dostupnosti je věk. Mé výpočty splátky fungují, pokud rodina začne řešit v rozumném věku od 40 let. S vyšším věkem však efektivita klesá. A tak v padesáti už Vás u domu Kristýna 27 s pozemkem čeká splátka 26.000,- Kč a příjem potřebujeme minimálně 43.000,-Kč.


3) Velkou překážkou dostupnosti v Česku je také na zápisy bohatý registr negativních záznamů. Mnoho lidí má špatné registry. A u těchto je řešení většinou možné, většinou však podstatně náročnější.

Přes vše napsané, je stále možnost vlastního rodinného domu v Česku neobvykle dostupná ve srovnání s většinou zbytku Evropy. Oprávněně se mračíme na zhoršení z posledních dvou let. Objektivně bychom se však měli ještě spíše usmívat tomu, že v Česku postaví dům i dva dělníci, což je třeba ve Španělsku či Francii nemyslitelné.

Bohužel nás však čeká postupné zavírání této výhody.

Jaká bude dostupnost za dalších 10 či 20 let ?

Dvěmi slovy: Podstatně horší. 🙁

Ceny pozemků dál porostou a porostou hodně. Pozemků je omezené množství. Pozemky jednoduše postupně mizí a jednou i ten poslední pozemek zastavíme. Pozemky tak budou stále vzácnější se stále větší hodnotou. Mít dobrý pozemek bude pro naše děti velké bohatství.

Cena dobrého řemesla prudce roste a dále poroste. Umět řemeslo přestalo být v minulých dekádách sexy. A tak jednoduše máme hodně úředníků, pojišťováků, prodejců aut a málo řemeslníků. Ještě méně těch opravdu dobrých. Blízko je doba, kdy budeme nejlepší řemeslníky platit “zlatými pruty”. 🙂

Domy jsou stále více technologicky náročné. Legislativa domy prodražuje. A také vysokou cenou práce tak budou ceny domů v dalších letech stále růst. Dům, který dnes pořídíte za tři a půl milionu bude za pár let stát milionů pět.

V dlouhém horizontu se stane bydlení ve vlastním domě řešením spíše pro ty vyvolené a dobře situované. V Evropě na vlastní dům nemyslí pár, který nedosahuje alespoň průměrných příjmů.

Celý život jsem usiloval o to, aby bydlení bylo mladým lidem co nejvíce dostupné. Jsem hluboce přesvědčený, že dobré bydlení vede k lepším vztahům a šťastnějšímu životu. Sledovat tento trend, který dostupnost stále snižuje je pro mne hodně hořké.

Nezbývá tedy nežli ještě co nejvíce rodinám v dalších letech do vlastního domu dopomoci a pak asi odejít do důchodu a nechat práci mladším. 🙂

Z výše napsaného vystupují dvě ohrožené skupiny, pro které může být dnes vlastní dům ještě dostupný a za pár let nikoliv. Pozorní by tak měli být ti, kteří dostávají mzdu významně nižší nežli je průměr. A také rodiny, jejiž věk překročil hranici čtyřicítky. Obě tyto skupiny, pokud uvažují o vlastním bydlení, musí uvažovat zdali později nebude znamenat nikdy.

Investiční pohled

Váš dům je Vám hlavně bydlením. Je místem, kde se cítíte dobře a rozvíjíte své vztahy, které ke šťastnému životu potřebuje. Proto je bydlení tak důležité pro prožitý šťastný život. Na své domy se však také naučme dívat z pohledu investice. Z pohledu velkého majetku, který vytváříme.

Zde mám pro Vás dobrou zprávu. Hodnota postavených domů dále a hodně poroste. Kdo dnes pořídí dům a pozemek za pět a půl milionu budu za několik let majitelem desetimilionové hodnoty. Za dvacet let to už může být hodnota zajišťující klidné dožití zbytku života.

Zhodnocování u domů bude v dalších letech podstatně větší nežli zhodnocování bytů. V poslední dekádě se stavělo málo bytů pro složité povolování. Na vysokou cenu bytů reagují všichni developeři, kteří připravují mnoho nových projektů. Stejně tak reaguje guvernment který hledá cesty jak zrychlit povolování bytů. Budoucnost tedy přinese výstavbu podstatně více bytů. Cena špatných bytů tak klesne a cena dobrých bytů poroste již pomaleji.

U domů bude situace zhodnocení mnohem příznivější. Ceny staveb i ceny pozemků porostou. A tím i ceny postavených domů. Pokud postavíte dům hodnota Vašeho majetku poroste dvakrát rychleji než když koupíte byt.

Výhoda vysoké sazby

Úrokové sazby hypotečních úvěrů se pohybují v rozkmitu jakési nepravidelné sinusoidy. Všichni máme nejraději, kdy jsou sazby nízko, kde poslední roky byly. Já mám naopak u nových klientů raději situaci, když jsou sazby na své horní hranici tam kde jsou dnes.

Pokud je pro Vás splátka hypotéky možná dnes v době vysokých sazeb, pak jsme v bezpečném prostředí. Před sebou máte jistou perspektivu snížení úroků a tím snížení splátek někde v horizontu tří let. Pokud dnešní vyšší splátky můžete platit, pak Vás budoucí nižší potěší.

Zároveň aktuálně vysoké splátky trochu ochladí trh. Bude tedy možnost o špetku lepšího výběru pozemků. A trochu klidnějšího získání stavebního povolení a lepšího vyjednávání v bance. Mým typem je dlouhodobé závazky činit právě v této situaci nejvyšších sazeb. Využijete benefity doby a můžete se těšit na jednou sazby nižší.

Každopádně vězte, dnes je vlastní bydlení ve svém domě dostupnější nežli bude zítra.

Spokojené bydlení všem. David Mencl

Related Posts